2017-中国养老住宅——现状和发展趋势报告_-_Deloitte_31页-2mb

中国养老住宅市场现状与发展分析总结

核心内容

中国养老住宅市场正处于快速发展的阶段，其核心内容包括市场现状分析、面临的挑战、海外养老模式借鉴、发展趋势展望及相关的税收政策与融资工具。市场由房地产公司、养老服务机构、保险机构和其他投资者共同推动，呈现出多样化的发展格局。

主要观点

1. 市场现状

   • 中国老龄化趋势显著，2013年65岁以上人口占比为9.7%，预计2050年将达到30.8%。
   • 房地产公司是养老住宅开发的主力军，如万科、保利、远洋等，均在不同城市推出养老项目。
   • 养老服务模式逐渐丰富，涵盖老年公寓、社区养老、综合住宅社区等，但尚未形成统一标准和规模化运营。

2. 面临的挑战

   • 有效需求尚未完全培育，市场接受度有限。
   • 设施和服务供给与市场需求不匹配，尤其是高端养老服务供需失衡。
   • 政策落实不到位，缺乏统一的行业标准和实施细则。
   • 融资渠道有限，限制了养老住宅项目的长期发展和规模效应。

3. 海外养老模式借鉴

   • 英国以政府主导，注重社区养老与居家养老结合。
   • 美国市场主导，注重金融工具的创新和市场化运作。
   • 日本采用多方合作模式，有完善的护理保险制度。
   • 香港和新加坡则强调居家养老，同时通过法律和税收政策支持养老产业。

4. 发展趋势展望

   • 政府政策将进一步明确和细化，推动养老产业规范化。
   • “9073”养老服务体系将成为主流，即90%居家养老、7%社区养老、3%机构养老。
   • 盈利模式将多样化，包括销售、租售并举、会员制出租等。
   • 外资养老机构将加速进入中国市场，尤其是高端养老领域。
   • 融资渠道将拓宽，金融工具如REITs将发挥更大作用。

关键信息

市场参与者

• 房地产公司：如万科、保利、远洋等，是养老住宅开发和运营的主要力量。
• 养老服务机构：如亲和源、凯健华展等，提供专业的养老服务和护理。
• 保险机构：如泰康人寿、合众人寿等，利用长期资金优势支持养老社区建设。
• 其他投资者：包括实业集团、信托公司和私募基金等，为养老住宅提供资金支持。

产品结构

• 常住型养老住宅：适合长期居住的老年人。
• 候鸟型养老住宅：适合季节性居住的老年人。
• 适老住宅：针对老年人的居住需求进行改造的住宅。
• 综合生活住宅：集居住、服务于一体的住宅社区。
• 持续照顾型退休住宅：提供自理、介护、介助一体化服务的社区。
• 老年公寓：面向高龄和失能老人的专业护理型设施。

盈利模式

• 销售模式：快速回笼资金，但缺乏长期管理。
• 销售+产权回购：平衡资金流与长期收益。
• 租售并举：兼顾销售与租赁，提升资金回收效率。
• 会员制出租：通过会费和租金支持运营，但受众有限。

融资与金融工具

• REITs：作为房地产融资的重要工具，但尚未在中国普及。
• 逆按揭：通过抵押房屋获得现金流，但因政策和文化因素发展受限。
• 信托计划：如中铁信托、中信信托等，为养老项目提供资金支持。

税收政策

• 养老地产开发：不享受养老产业税收优惠政策，仍按普通房地产政策执行。
• 养老服务运营：非营利性机构享受税收优惠，如免征营业税、房产税等。
• 税收优惠：包括土地使用税减免、企业所得税优惠等，鼓励非营利性养老机构发展。

附录信息

附录一：中国养老产业税收政策简介

• 营业税：养老机构服务免征，养老地产开发需按常规征收。
• 契税：部分非营利性项目可享受减半或免征。
• 房产税：非营利性养老机构自用房产免征。
• 城镇土地使用税：养老机构使用土地可享受减免。
• 耕地占用税：养老机构用地免征。
• 企业所得税：非营利性机构暂免征收，捐赠可全额扣除。

附录二：境外人民币房地产投资信托 (CNH-REIT)

• REITs：作为成熟的房地产投资工具，有助于融资和资本运作。
• CNH-REIT：境外人民币房地产投资信托，为中国养老住宅提供融资渠道。
• 海外实践：如美国、英国、日本等国家已广泛应用REITs支持养老产业。

总结

中国养老住宅市场发展潜力巨大，但尚处于初级阶段，面临诸多挑战。随着人口老龄化趋势的加剧，政府政策的支持和市场的逐步成熟，预计未来将形成多元化的养老服务体系和成熟的盈利模式。同时，金融工具的创新和政策的进一步完善将有助于推动养老产业的健康发展。