2016年-德勤中国_中国养老住宅-现状和发展趋势_30页_1mb

中国养老住宅现状和发展趋势总结

核心内容

中国养老住宅市场正处于加速发展阶段，面临巨大的机遇与挑战。随着人口老龄化加剧，传统的家庭养老模式逐渐弱化，养老住宅作为养老产业的重要载体，吸引了房地产公司、养老服务机构、保险机构及其他投资者的广泛关注。

主要观点

• 市场参与者多样：房地产公司成为养老住宅开发的主力军，同时保险机构、养老服务机构及实业集团等也积极参与，形成多元化的市场格局。
• 产品结构逐渐丰富：目前市场已涵盖常住型、候鸟型、适老住宅、综合生活住宅、持续照护型退休住宅和老年公寓等多种类型，但尚未形成统一的规模化市场。
• 盈利模式多样但不成熟：目前主要盈利模式包括销售、销售+产权回购、租售并举和会员制出租，但多数仍处于探索阶段，尚未形成可复制的成熟模式。
• 政策支持不足：尽管政府已出台多项扶持政策，但政策落实不到位，税收优惠、土地供应等配套措施尚未形成统一标准，制约了市场的发展。
• 融资渠道受限：养老住宅投资周期长、资金需求大，缺乏有效的长期融资工具，如REITs和逆按揭，限制了行业的可持续发展。
• 海外经验可借鉴：英国、美国、日本、新加坡等国家的养老模式各有特色，可为中国养老住宅发展提供参考，但需结合本地文化与需求进行本土化调整。

关键信息

市场现状

• 房地产公司主导：万科、保利、远洋、绿城等企业已涉足养老住宅市场，推出多个试点项目。
• 保险机构参与：泰康人寿、合众人寿、平安集团等通过资金支持、养老社区建设等方式参与市场。
• 外资进入市场：如美国Emeritus、峰堡投资集团等外资机构与中国本土企业合作，推动高端养老社区建设。

产品结构

• 常住型：适用于长期居住的老年人。
• 候鸟型：针对旅游养老需求，多位于气候宜人的城市。
• 适老住宅：针对健康老年人，提供基本居住和生活服务。
• 综合生活住宅：融合居住与养老服务，满足多方面需求。
• 持续照护型退休社区：为不同健康状态的老年人提供一体化服务。
• 独立型老年公寓：以出租为主，提供专业护理服务。

盈利模式

市场挑战

• 有效需求不足：大部分老年人仍倾向于居家养老，养老住宅市场需进一步培育。
• 供需不匹配：现有养老设施和服务未能满足多层次、多样化的养老需求。
• 政策落实不力：缺乏统一的行业标准、税收优惠及土地政策支持。
• 融资渠道有限：缺乏长期资本支持，养老住宅投资回报周期长，难以形成规模效应。

发展趋势

• 政策进一步明确：预计未来政策将更加细化，鼓励社会资本参与，推动行业规范化。
• “9073”养老模式：以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充。
• 多元化参与：房地产公司、保险机构、养老服务机构及其他投资者将深化合作。
• 外资加快布局：外资机构将重点发展高端养老市场，推动服务和设施的国际化。
• 金融工具创新：REITs、逆按揭等金融工具将为养老住宅市场提供新的融资途径。
• 产业联动发展：养老产业将带动老年文化、旅游、教育、康复器械等相关行业的发展。

附录简述

附录一：中国养老产业税收政策简介

• 养老地产开发：不享受养老产业税收优惠政策，主要涉及营业税、房产税、城镇土地使用税等。
• 养老服务运营：非营利性养老机构享受多项税收优惠，包括免征营业税、房产税、城镇土地使用税等。
• 政策支持：政府鼓励社会资本参与养老产业，但对营利性养老机构的税收优惠尚未明确。

附录二：境外人民币房地产投资信托 (CNH-REIT)

• 定义与特点：REIT是一种长期投资工具，主要投资于产生稳定租金收入的房地产项目，且利润分配无需征税。
• 市场现状：CNH-REIT已在香港证券交易所上市，成为养老住宅融资的新途径。
• 发展意义：有助于吸引海外资本，推动养老地产项目的市场化和规范化发展。

结论

中国养老住宅市场潜力巨大，但目前仍处于初级发展阶段，面临有效需求培育、供需不匹配、政策不完善和融资渠道狭窄等挑战。未来，随着政策进一步明确、金融工具创新及市场多元化发展，养老住宅市场有望实现更快速和可持续的发展。