2017年-数据局_德勤：中国养老住宅现状和发展趋势报告_30页_1mb

报告摘要

中国养老住宅现状和发展趋势报告总结

核心内容

中国养老住宅市场正处于快速发展阶段，面对人口老龄化带来的巨大需求，各方主体积极参与，形成多元化的市场格局。房地产公司、养老服务机构、保险机构及其他投资者共同推动市场发展，但整体仍处于初级阶段，面临诸多挑战，包括有效需求培育不足、供需不匹配、政策落实不到位和融资渠道受限等问题。未来，随着政策的完善和市场的成熟，养老住宅有望形成更完整的产业链和多元化的盈利模式。

主要观点

市场参与者多样，房地产公司主导
- 房地产公司是养老住宅开发和运营的主力军，如万科、保利、远洋、绿城等均在养老住宅领域有所布局。
- 保险机构、养老服务机构及其他投资方也在市场中发挥重要作用，提供资金支持和专业服务。
产品结构逐渐丰富，但尚未形成规模
- 养老住宅产品包括常住型、候鸟型、适老住宅、综合生活住宅、持续照顾型退休住宅及老年公寓等。
- 当前市场产品结构初步形成，但整体尚处于探索阶段，缺乏统一标准和规模化运营。
盈利模式多样，各具特点与风险
- 主要有销售、销售+产权回购、租售并举、会员制出租等四种盈利模式。
- 各种模式在实际运营中存在不同的成本、回款周期和管理要求，需结合项目特点进行选择。
政策支持不足，市场仍需培育
- 政府政策虽有扶持，但落实不到位，缺乏统一的行业标准和明确的实施细则。
- 税收政策复杂，养老产业与养老地产在政策上区分明显，养老地产难以享受相关优惠。
融资渠道有限，制约行业发展
- 养老住宅投资规模大、回报周期长，缺乏长期资本支持。
- 逆按揭和REITs等金融工具尚未在中国养老住宅市场广泛应用。
借鉴海外经验，探索适合中国国情的养老模式
- 英国、美国、日本、新加坡等国家的养老模式各有特色，如政府主导、市场化运营、多方合作等。
- 中国需结合传统文化和现代需求，探索适合本土的养老住宅发展路径。

关键信息

人口老龄化趋势显著：2013年中国65岁以上人口占比达9.7%，预计2050年将达30.8%。
养老住宅市场需求旺盛：2020年全国社会养老床位数需达到每千名老年人35-40张，2050年潜在新增床位需求达390-520万张。
主要参与者及项目：
- 房地产公司：万科、保利、远洋、绿城、复星、绿地、上海实业、花样年、太阳城等。
- 养老服务机构：亲和源、爱馨养老集团、汇晨养老机构管理、燕达国际医疗投资管理、礼爱颐养院等。
- 保险机构：泰康人寿、合众人寿、新华人寿、太平人寿、平安集团等。
- 其他投资者：如私募基金、信托公司、外资企业等。
盈利模式：
- 销售：快速回笼资金，但缺乏政策支持。
- 销售+产权回购：产权回购限制服务多样性。
- 租售并举：依赖合作方质量，收益尚不明确。
- 会员制出租：吸引高端客户，但成本高、入住率低。
融资渠道：
- 当前主要依赖自有资金、银行贷款和销售回款。
- REITs和逆按揭等金融工具尚未成熟，需进一步探索。

未来发展趋势

政策进一步明确和细化：政府将出台更多支持政策，推动养老产业规范化发展。
居家养老为核心，社区和机构养老为补充：以“9073”模式为主，即90%居家养老、7%社区养老、3%机构养老。
融资渠道拓宽：随着金融工具的发展，养老住宅融资将更加多元化，尤其依赖海外资本市场。
市场培育和需求提升：通过宣传和推广，逐步改变老年人的养老观念，提升其对专业养老设施的接受度。
服务内容多样化：从基本生活照料向文化、教育、旅游、康复等综合服务发展。
行业合作加深：房地产公司、保险机构、养老服务机构等多方合作，形成完整的产业链。
养老产业与相关产业联动发展：如医疗、教育、旅游等，形成协同效应。

附录简要说明

附录一：中国养老产业税收政策简介
- 养老服务运营可享受税收优惠政策，如营业税、房产税、城镇土地使用税等。
- 养老地产开发不享受养老产业税收优惠，仍需缴纳普通房地产相关税种。
附录二：境外人民币房地产投资信托 (CNH-REIT)
- REITs是一种成熟的投资工具，能为养老住宅提供稳定现金流。
- CNH-REIT已在中国香港等地区出现，未来可能成为养老住宅融资的重要方式。