2017-中国养老住宅——现状和发展趋势报告_31页_2mb

中国养老住宅市场现状与发展报告总结

核心内容

本报告分析了中国养老住宅市场的发展现状、主要挑战及未来趋势，旨在为行业参与者提供全面的市场洞察和策略建议。

主要观点

• 中国老龄化速度加快，2013年65岁以上人口占比为9.7%，预计到2050年将达30.8%。
• 传统家庭养老功能弱化，养老住宅成为满足多样化养老需求的重要载体。
• 养老住宅市场由房地产公司主导，其他参与者如保险机构、养老服务机构和实业集团也在积极参与。
• 当前市场面临有效需求不足、供给不匹配、政策落实不力及融资渠道有限等多重挑战。
• 海外养老模式提供了丰富的借鉴经验，如英国政府主导型、美国市场化运营型、日本多方合作型等。
• 金融工具创新，如REITs和逆按揭，对养老住宅市场发展具有重要意义。

关键信息

市场现状

• 参与主体多样：房地产公司是主要参与者，养老服务机构、保险机构和其他投资者也在市场中发挥重要作用。
• 产品结构丰富：目前市场提供常住型、候鸟型、适老住宅、综合生活住宅、持续照顾型退休住宅及老年公寓等产品。
• 盈利模式多样：包括销售、销售+产权回购、租售并举及会员制出租等，各有优劣。

主要挑战

• 有效需求尚未成熟：尽管市场潜力巨大，但实际入住率较低，尤其是高端养老设施。
• 政策落实不足：虽然政府出台了一系列扶持政策，但缺乏统一标准和实施细则。
• 融资渠道有限：养老住宅投资规模大、回报期长，缺乏长期资本支持，融资依赖自有资金和银行贷款。
• 专业人才短缺：护理人员数量和质量不足，影响服务质量和运营效率。

海外模式借鉴

• 英国：政府主导，社区养老为主，提供居家养老服务和低息贷款支持。
• 美国：市场化运营，发展多种细分市场，如活跃长者社区、协助生活社区等，采用REITs和抵押贷款违约保险等金融工具。
• 日本：多方合作模式，推行护理保险制度，鼓励私人资本进入市场。
• 新加坡和香港：以家庭养老为主，政府提供法律、税收和补贴支持，养老地产以出租为主。

发展趋势展望

• 政策进一步明确：政府将出台更具体的养老政策，推动行业规范化发展。
• 居家养老为主：预计未来养老服务体系将围绕“9073”模式展开，即90%居家养老、7%社区养老、3%机构养老。
• 盈利模式探索：行业仍处于盈利模式探索阶段，将逐步形成多样化的盈利路径。
• 外资加快布局：随着政策放宽，外资养老机构将加快进入中国市场，专注于高端养老市场。
• 金融工具创新：REITs和逆按揭等金融工具有望进一步推动市场发展，拓宽融资渠道。
• 产业联动发展：养老产业将带动相关产业如老年文化、旅游、康复器械等的发展。

附录信息

附录一：中国养老产业税收政策简介

• 养老地产开发建设：不享受养老产业税收优惠政策，与普通住宅无实质区别。
• 养老服务运营：非营利性养老机构可享受营业税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等减免政策。
• 税收种类：包括营业税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、企业所得税等。

附录二：境外人民币房地产投资信托（CNH-REIT）

• REITs：作为成熟的房地产融资工具，已在新加坡、香港等地上市。
• CNH-REIT：境外人民币房地产投资信托，有助于养老住宅项目的融资和运营。

结论

中国养老住宅市场正处于快速发展阶段，但面临诸多挑战。未来，随着政策的进一步明确、金融工具的创新以及外资的积极参与，市场有望逐步成熟。投资者需关注市场需求变化、政策支持及融资渠道的拓展，以实现可持续发展。