20170323-德勤-中国养老住宅_现状和发展趋势报告_30页_1mb

中国养老住宅现状和发展趋势报告总结

核心内容概述

中国养老住宅市场正处于快速发展阶段，但整体仍处于初级探索期。随着人口老龄化加速，养老产业成为新的投资热点，房地产公司、养老服务机构、保险机构以及其他投资者纷纷进入该市场。然而，市场仍面临有效需求不足、供需不匹配、政策落实不到位以及融资渠道受限等挑战。同时，海外养老模式为中国提供了重要参考，推动中国探索适合自身国情的养老产业发展路径。

主要观点与关键信息

1. 市场现状

• 参与主体多元化：房地产公司是市场主导者，同时养老服务机构、保险机构、实业集团等也积极参与。
• 产品结构逐渐丰富：涵盖适老住宅、综合生活住宅、持续照顾型退休住宅、老年公寓等，但尚未形成规模化。
• 盈利模式多样：主要包括销售、租售并举、会员制出租、销售+产权回购等，但各模式均面临一定挑战。
• 产业链合作深化：各方在养老住宅的开发、运营、融资等方面展开合作，提升项目质量和运营效率。

2. 面临的挑战

• 有效需求尚未培育：老年人对专业养老机构接受度低，多数仍倾向于居家或社区养老。
• 供需不匹配：养老设施和服务难以满足多层次、个性化的需求，尤其是高端养老市场。
• 政策落实不到位：政策法规尚不完善，缺乏统一的行业标准和规范。
• 融资渠道受限：养老住宅投资周期长、回报慢，缺乏长期资本支持，融资难问题突出。

3. 海外养老模式借鉴

• 政府主导型：如英国，政府提供基础设施和补贴，鼓励社区养老。
• 市场开发型：如美国，高度市场化，依赖REITs等金融工具支持。
• 多方合作型：如日本，政府、保险、企业等多方合作，形成完整产业链。
• 传统家庭养老型：如新加坡，鼓励家庭养老，立法保障赡养责任。

4. 发展趋势展望

• 政策进一步明确：预计政府将出台更细化的政策支持，推动行业规范化。
• 居家养老仍是主流：未来养老服务体系将围绕“9073”模式展开，即90%居家养老、7%社区养老、3%机构养老。
• 盈利模式持续探索：在政策和市场逐步成熟的情况下，养老住宅将逐步形成多样化的盈利路径。
• 外资加快布局：随着政策放宽，外资养老机构将更多进入中国市场，主打高端市场。
• 融资渠道拓宽：REITs、逆按揭等金融工具可能成为未来养老住宅融资的重要手段。

附录简要说明

附录一：中国养老产业税收政策

• 养老机构：非营利性养老机构可享受税收优惠，如免征营业税、房产税、城镇土地使用税等。
• 养老地产开发：不享受养老产业税收优惠政策，仍按普通房地产开发征税。
• 政策待完善：目前缺乏统一标准和实施细则，影响行业规范化发展。

附录二：境外人民币房地产投资信托 (CNH-REIT)

• REITs特点：以稳定租金收入和长期资本收益为特点，兼具债务与股权属性。
• 境外REITs：已有CNH-REIT在新加坡、香港等市场上市，但国内尚未有REITs落地。
• 融资潜力大：REITs可为养老住宅项目提供稳定的资金来源，有助于实现规模化发展。

主要参与主体与项目案例

结论

中国养老住宅市场虽然发展迅速，但仍面临多重挑战。政府需进一步完善政策，明确行业标准，鼓励多方合作，推动金融工具创新，以促进养老住宅市场健康可持续发展。同时，应注重培育市场需求，提高服务质量，推动养老产业向多元化、专业化方向发展。