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房企融资改善了多少？总结

核心内容

2022年1月11日发布的证券研究报告指出，尽管房地产行业融资政策有所改善，但整体融资环境仍未明显企稳，尤其是民营房企仍面临较大困难。报告通过对比2014-2016年的房地产放松周期，分析当前房地产融资环境及政策变化对行业的影响。

主要观点

• 当前融资边际改善有限：尽管部分房企突破借新还旧限制，债券融资用途有所拓展，包括偿还银行贷款和补充流动资金，但整体融资改善不显著。
• 按揭贷款边际放松：个人住房贷款余额略有增加，但增速依然较低，且新增个人购房贷款在新增居民中长期贷款中的占比不高。
• 房企外部融资仍处收缩状态：银行开发贷、信用债、房地产信托融资等渠道均未见明显改善，净融资持续为负。
• 保租房建设提供融资增量：国家支持保租房建设，部分房企通过参与该项目获得融资支持，但目前以国企为主，民企参与较少。
• 历史经验有限：2014-2016年的政策放松周期中，政策与基本面改善相辅相成，而当前民营房企面临的系统性问题，无法通过简单放宽融资渠道解决。

关键信息

1. 房企当前融资边际变化

• 银行按揭贷款：2021年10月和11月个人住房贷款余额分别为37.7万亿和38.1万亿，预计12月新增5000亿，但同比增速仍处于低位（11.88%）。
• 新增个人购房贷款占比：在新增居民中长期贷款中占比不高，9月后仅珠江投资、兆泰集团等一般民企发债，其余为优质民营房企。
• 房企外部融资：银行开发贷三季度收缩1400亿，信用债和海外债发行难度加大，净融资为负；房地产信托融资余额持续下降。
• 债券用途变化：部分房企新发债券用途突破借新还旧限制，用于偿还银行贷款和补充流动资金。
• 保租房建设融资：国家支持保租房建设，部分房企通过参与该项目获得融资增量，但以国企为主。

2. 上一轮房企融资改善信号（2014-2016年）

• 政策放松过程：
  • 2014年4月：国务院加快棚改，央行鼓励首套房贷款。
  • 2014年9月：出台住房金融服务政策，明确首套房贷款比例和利率。
  • 2015年6月：推进棚改货币化安置，扩大保障性住房建设。
  • 2015年12月：中央经济工作会议提出化解房地产库存，支持农民工市民化和住房租赁市场。
• 融资改善过程：
  • 个人住房贷款：2015年三季度增速明显加速，为房地产市场注入流动性。
  • PSL投放：2015年6月后快速增长，支持保障性住房建设。
  • 境内债券融资：2014年4-5月开始恢复，2015年下半年爆发。
  • 境内股权融资：2014年二季度开始松动，2015年1月再融资政策放松，A股上市房企大量定增，2017年后政策收紧。
  • 境外融资：2013年中资房企开始境外发债，融资规模较大，但2021年后境外融资亦受阻。

小结

• 房企融资政策已见底，按揭贷款和债券融资有所改善，但整体融资仍不显著。
• 民营房企融资困难依旧，流动性及资产负债表问题仍需系统性解决。
• 保租房建设虽为融资提供一定支持，但民企参与度有限。
• 与2014-2016年政策放松周期相比，当前融资改善仍需等待基本面的进一步好转。

风险提示

• 恒大债务处置进展超预期
• 房地产市场发展超预期
• 信用风险事件频发
• 融资政策变动超预期