2017-中投证券-房地产行业：经济转型中的盈利模式_25页_1mb

文档总结：经济转型中房地产的盈利模式

核心内容

本报告由中投房地产团队发布，主要分析了中国经济转型背景下房地产行业的发展趋势和盈利模式。重点探讨了“高周转”盈利模式和“地产+产业”盈利模式，并对部分重点房地产公司进行了推荐。

主要观点

• 经济转型对房地产行业的影响：中国经济增长模式的改变将减少对房地产的依赖，行业增长趋势放缓，但投资机会更多来自于集中度提升。
• 调控常态化：政策支持刚需消费和中小套型普通住宅，开发贷“定向宽松”有助于行业洗牌，龙头公司市场占有率提升。
• “高周转”盈利模式：通过快速开发、销售和回笼资金，提高赚钱效率。高周转公司具有更强的成本控制力和更低的销售管理费率，即使在行业调控下也能保持30%以上的复合增长。
• “地产+产业”盈利模式：通过产业协同和资源整合，实现多元化发展，形成独特竞争优势，如招商地产、中南建设、华侨城和华夏幸福等。

关键信息

一、“高周转”的盈利模式，“多快好省”

• 定义：高周转模式是指快速开发、快速销售和快速回笼资金，以提高资金使用效率。
• 关键指标：存货周转率是衡量高周转能力的重要指标，高周转公司通常具有较高的存货周转率。
• 典型案例：
  • 万科A：开发周期7-10个月，产品系列化，普通住宅为主。
  • 保利地产：开发周期7-11个月，产品系列丰富，普通住宅为主。
  • 荣盛发展：开发周期7个月，产品系列化，普通住宅为主。
  • 亿城股份：开发周期13-24个月，产品以中高端为主。
  • 苏宁环球：开发周期18-20个月，普通住宅为主。
  • 中华企业：开发周期22-26个月，中高端住宅为主。
• 优势：
  • 产品标准化，可快速复制。
  • 开发周期短，资金周转快。
  • 产品畅销，主要为144平米以下的普通住宅。
• 高周转公司：万通、金地、世茂、招地等近三年周转率持续上升，值得关注。

二、“地产+产业”盈利模式

• 模式特点：通过地产与产业的协同发展，形成独特的竞争优势，如招商地产的“地产+交运、金融”，中南建设的“地产+公建工程”，华侨城的“地产+旅游”，华夏幸福的“地产+园区开发”。
• 优势：
  • 产业实力：如招商地产作为大型央企，具备强大的产业背景。
  • 专业资质：如中南建设具备总承包特级资质。
  • 品牌优势：如华侨城的主题公园品牌。
  • 先发优势：如华夏幸福的园区委托开发模式。
• 拿地优势：通过低成本、好地段的土地获取，享受大盘开发带来的土地红利。

三、重点推荐公司

四、团队介绍

• 李少明：首席分析师，复旦大学工商管理硕士，16年证券研究从业经验。
• 张岩、陈舒静：团队新生力量，来自北大、人大，经济学和管理学硕士。
• 研究特色：对政策制度研究能力强，善于将人口红利、经济政策与房地产行业的深入理解贯穿于投资机会的把握，见解独到，基本功扎实，用数据说话。
• 历史表现：把握住历次重要的投资拐点，如2011年11月坚定看多一线股，2012年2月坚定看多行业，2012年8月提示风险建议减持。

五、结论

1. 经济转型下，房地产行业加速洗牌，投资机会更多来自于集中度提升。
2. 龙头公司具备持续增长的竞争优势，值得长期关注。
3. 推荐关注“高周转”公司及“地产+产业”模式公司，如保利地产、招商地产、万科A、中南建设、首开股份、北京城建、苏宁环球、世茂股份等。

总体评价

本报告全面分析了经济转型背景下房地产行业的盈利模式和投资机会，强调“高周转”和“地产+产业”模式的重要性。通过对重点公司的盈利表现和估值分析，提出了长期关注和投资推荐，为投资者提供了有价值的参考。