20211223-浙商证券-2022年房地产和物业投资展望_从终局反向思考行业投资机会_48页_2mb

2022年房地产和物业投资展望总结

核心内容

本文从终局反向思考房地产和物业行业的投资机会，分析了2021年行业回顾和2022年展望，并结合日本成熟市场经验，探讨了房企三维发展模式及轻资产业务的前景。同时，提出了投资建议和风险提示，重点关注高信用房企和物业板块。

2021年行业回顾

房地产行业

• 政策和基本面：2021年上半年，重点城市调控政策密集出台，市场热度降温。下半年政策逐步放松，房企流动性紧张，违约事件频发。
• 销售数据：2021年上半年商品房销售金额累计9.29万亿元，同比增长31.45%；销售面积达8.86亿平方米，同比增长16.96%。
• 融资政策：三道红线政策持续实施，促使行业融资政策加速产能结构优化，重点支持国企和绿档房企。
• 行业变化：房地产行业进入总量下行阶段，竞争格局将改变，优胜劣汰。

物业行业

• 收并购加速：2021年物业行业收并购交易63宗，交易金额约315亿元，同比大幅增长198%。
• 市场集中度：2020年物业服务百强TOP10企业市场份额为10%，头部企业如碧桂园服务、合景悠活等通过收并购快速扩张。
• 行业趋势：物业企业仍以规模扩张为主，但未来3-5年，行业集中度有望进一步提升。

2022年行业展望

政策背景

• 2021年底政治局会议和中央经济会议首次提出“良性循环”，标志着房地产行业调控最严时期已过。
• 政策继续向“稳”倾斜，强调满足购房者合理住房需求和探索新的发展模式。

行业指标预测

业务发展预测

• 土地投资：2022年H1受房企债务到期高峰影响，土拍市场仍会遇冷，H2有望好转。
• 新开工面积：受H1高基数影响，H2可能反弹。
• 竣工面积：2022年H1增速较低，H2有望释放。
• 施工面积和建造成本：施工面积增速小幅下滑，建造成本增长，建筑工程增速可能维持稳定或略降。

日本房地产市场经验借鉴

长期市场格局

• 人口负增长：日本自2010年起进入人口负增长时代，新房供给大幅下降，存量房市场成为主力。
• 城市更新：日本通过城市更新措施提升城市化率，但并未显著提升市场总量。
• 行业集中度：CR10长期维持在42%左右，CR5在30%左右，龙头房企排名基本稳定。

三井不动产发展启示

• 轻资产业务：三井不动产通过发展二手房交易、租赁、基金管理和物业管理等轻资产业务，有效提升公司长期ROE。
• 海外市场拓展：三井不动产自2010年起寻求海外市场发展，销售收入占比显著提升。
• 财务稳健：公司D/E比例长期维持在较低水平，注重股东回报，分红率稳定在20%以上。

房企三维发展模式

住房销量下滑趋势

• 长期趋势：人口增速放缓将导致住房销量长期下滑，人均居住面积仍存在提升空间。
• 城镇化影响：2024-2025年住房面积增速为0%，2027年进入负增长。

企业转型方向

• 多元化发展：房企自2014年起开始多元化发展，以提升抗风险能力。
• 轻资产模式：物业业务成为房企转型的重要方向，具备“正确性”和“确定性”。
• 科技赋能：通过科技手段提升管理效率，实现降本增效。

轻资产业务接手成长接力棒

物业业务特性

• 正确性：物业费受物价局监管，增长逻辑受限，但基础物业和增值服务具备增长潜力。
• 确定性：物业板块具备稳定收入和抗风险能力，尤其是与高信用房企关联的物业公司。

物业公司发展阶段

• 第一阶段：以增加面积和密度为主，深耕城市实现规模化经济。
• 第二阶段：外拓高利润项目消耗殆尽，需通过增值服务提升收入。
• 第三阶段：规模提升后，数字化转型成为关键，进一步降低成本。

增值服务

• To C端：社区零售、美居、房地产经纪、团餐、停车业务、快递柜等。
• To B端：商业物业管理提供ToB端服务较多，住宅物业ToB端服务较少。

投资建议和标的推荐

高信用房企推荐

• A股：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华侨城A
• H股：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、建发国际

物业板块推荐

• A股：招商积余
• H股：碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、旭辉永升服务、金科服务、远洋服务

商业管理类标的

• H股：华润万象生活、宝龙商业、星盛商业

风险提示

• 2022H1房企境内外到期债务偿还仍有压力，个别房企风险事件可能干扰板块估值修复。
• 疫情反复和春节因素可能影响销售和投资增速。
• 房地产税试点方案可能影响购房者信心。
• 大举收并购的物业公司在梳理业务和管理架构时，可能出现协作不良问题。
• 商誉较高的物企，若收购标的业绩不达标，存在商誉减值风险。

结论

2022年房地产和物业行业将进入新的发展阶段，政策逐步宽松，行业集中度提升，轻资产业务成为房企增长的重要途径。高信用房企和优质物业公司具备投资价值，但需关注政策变化和行业风险。