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报告内容总结：西北地区物流工业市场

第一部分：承租人市场

本季度，西北地区工业承租人市场以预租赁协议和投机性开发为主导。截至2022年第三季度，今年已签约租赁的面积达近600万平方英尺，接近有史以来的第二高纪录。第三季度内，多行业客户积极参与，总承租面积达120万平方英尺，全年累计租赁面积接近600万平方英尺。

主要客户包括仓储、配送和零售行业。Farm Foods租赁了超过24万平方英尺的仓储空间，Yodel、Everything Genetic等也参与了大规模租赁。其中，最大的租赁案例是DB Schenker预租用位于柴郡的12.3万平方英尺设施。

预租赁和开发项目共同贡献了71%的租赁面积，市场几乎不受成本上升、利率波动和其他因素的普遍影响。 Retail业在该季度承租了41%的租赁空间，但运营商继续保持活跃，主要聚焦于大规模和新建设施。

可即用空间总体增至590万平方英尺，空置率上升至4.0%。市场交易活跃，尤其分布式和零售业的承租人提早占据在建项目，以确保获得有利位置。

第二部分：投资市场

2022年第三季度的投资总额达到1.71亿英镑，2022年全年累计投资为8.23亿英镑，同比增长9.5%。在所有交易中，海外投资者占比44%，公司占26%，私人投资者比例下降。租用面积中，大额交易为主，尤其是£2000万以上的地块。

主要的投资案例包括GMPF向Wilson Bowden Homes，以4780万英镑进行设施融资；曼彻斯特欧罗巴区项目以4%的年收益率被收购；以及一家零售空间以6.6百万英镑的高价完成交易。

平均地块规模略有减小，但单价率在部分区域仍然走高，例如曼彻斯特地区超5万平方英尺的物业租金达到每平方英尺8.0英镑。得益于新供应的增加，可租用的房源变得更加多样化，但仍存在新建大空间供应的缺口。

第三部分：未来展望

本季度土地价值出现下调，主要受建筑成本上升、收益率提高和利率变动等影响。总体上，由于各类投机与建设项目的延续，市场预计未来租金有望保持稳健增长；并且短期租赁机会增加，尤其是在融资成本上升的背景下，开发活动受抑。

综上所述，西北地区工业和物流市场的特点是租赁量大、趋势稳健，市场需求持续，而投资者依然是市场的主要推动力之一。总体预期依然积极，除区域间的租赁差异外，租金和空置率预计将保持温和增长。