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Knight Frank: 北东地区物流与工业市场季度分析 (Q1 2022)

北东地区工业占用量创纪录：截至2022年3月的前12个月，工业占用量达510万平方英尺，年同比增近3.49倍，月均占用量超77.8万平方英尺，远高于五年同期水平（460万平方英尺）。其中，70%以上的占用空间为二手物业，且多数缺乏现代零售商所需标准（如配送中心与物流园区）。制造商与零售商分别贡献了46%和39%的总占用量。

供应端挑战：超过50万平方英尺的可用物业供应量近一年减少21%，至210万平方英尺，导致可租赁物业规模缩小。尽管如此，租赁需求强劲，推动了开发活动的增加，尤其是高规格仓库用地。

价格与回报：工业物业（尤其是超过50万平方英尺的核心物业）平均租金在2021-2022年间上涨15.4%，截至Q1 2022的平均租金高达£7.50 psf，年增长预估为6.4%。投资者活跃，海外资本占投资总额52%，平均加权投资回报率从前一年同期的7.0%降至6.4%。尽管租金涨幅明显，但不断上涨的建筑成本与劳动力费用可能还须再次上涨租赁价格以维持开发商利润。

新建项目与需求前景：哈斯廷斯工业园项目提供了36.8万平方英尺的新建高规格仓储空间，预计将减轻开发商前期供应过剩的压力。同时，外来移民企业（footloose occupiers）因周边地区仓库供应减少、租金上涨而将北东视为更具吸引力的市场。

留学与投资动态：本季度工业投资总额达£2790万（前四季度累计£2.18亿），主要投资方为海外投资者与私人/其他机构。各投资规模对应的平均资本利得不一，但整体投资活跃度高。

主要结论：整体上，北东地区工业与物流市场在2022年第一季度表现强劲，租赁需求旺盛，外部投资活跃，促进部分项目的开发。然而，建筑成本不断提高、人力资源成本增加，要求开发商与业主适当调整租金水平以应对可能的局面。尽管如此，劳动力与供应链的持续压力仍可能导致部分开发活动放缓。