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苏格兰工业与物流市场分析报告（2022年第二季度）

2022年上半年，苏格兰工业市场吸纳量为502,300平方米，仅相当于2021年上半年的一半左右。租赁需求受到优质存量供应不足、租赁面积普遍偏小以及低开发活跃度的影响，目前硬件行业尤其是仓储领域对面积超过5万平米（实际门槛约为50,000平方米）的仓储设施需求旺盛，且可持续性发展和能源效率成为关键考量因素。

在市场概况方面，苏格兰2022年上半年租赁75,000平方米以上的商业地产所投资本总额达到2.8亿英镑，年度租金增长率高达9.7%。当前，苏格兰的空置率为4.6%。开发活动受限，受地价和建造成本高企影响，2022年仅完成了一项超5万平米的独立开发项目。过去四个季度，市场吸纳量超过120万平米，其中制造业和物流行业占据主导，分别占36%和35%的份额。

在投资市场方面，2022年上半年的投资总额同比增加了54%，达到4.98亿英镑，其中来自海外投资者的资金占比超过40%。投资回报率（资本化率）在过去一年里有所下降，但仍保持在较高水平。主要投资活动集中在大型物流园区如Renfrew的Westway中心，由Ares Properties以1.1亿英镑收购。

租金水平方面，苏格兰核心区域（Central Belt）的超5万平米单位租金同比增长9.7%，达到每平米8.5英镑；而苏格兰第二大城市爱丁堡同期租金增长6.1%。总体来看，由于优质供应不足，加上持续旺盛的需求，未来租金仍面临上涨压力。整体市场预期2022年租金年增长4.1%。

特别关注的是，苏格兰过去四个季度的投资交易中，由大型国际投资机构主导，例如出售Westway产业园区所得资本化率约为0%不详，但多数交易资本化率在4%到6%之间。

该报告指出，尽管近年来苏格兰工业用地供应有所减少，但近年来在过去四年中，投资总额呈现增长趋势。投资额从最低点持续攀升，反映出投资人对苏格兰市场的信心以及区域内经济复苏带来的利好预期。

关键交易总结

• Renfrew的Westway工业区（110亿英镑，资本化率?），由Ares Management LP收购。
• Edgbaston路的Cultins物业（3440万英镑，资本化率4.21%），由ICG Realty收购。
• 格拉斯哥Newlands路的仓库（17.5亿英镑，资本化率5.01%），由Celeros资产管理公司购置。
• Motherwell的Brittain Way园区（1230万英镑，资本化率5.28%），由Fiera Realistic公司赚取回报。

这项报告总结显示，尽管面临场地可用性、建造成本和缺乏样发展动力的多重挑战，苏格兰的工业与物流市场依然保持繁荣，租赁需求强劲，特别是大型区域中心对优质设施的需求不可小觑，同时市场投资活动也日益活跃，表明了投资者对苏格兰长期经济增长潜力和租金利好趋势的信心。