防范化解房地产风险，仍需政策护航-9页_423kb

防范化解房地产风险，仍需政策护航总结

核心内容

二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，将“防范化解房地产风险”纳入其中，强调房地产行业对经济运行、金融稳定、社会就业和人民生活的重要影响。当前房地产行业正处于调整期，面临多重风险，包括供给侧库存增加和需求侧信心不足，形成负面循环，对市场稳定构成挑战。

主要观点

1. 房地产风险已成为经济发展的关键议题

• 房地产行业与人民群众切身利益、经济运行及金融稳定密切相关。
• 三中全会将房地产风险防范纳入深化改革的重要议程，凸显其战略地位。
• 国常会亦指出，房地产发展关系大局，需持续关注。

2. 供给侧风险：库存高企，房企流动性压力持续

• 库存规模扩大：2022年起，全国商品房和商品住宅待售面积持续增长，截至2024年6月底，分别达到7.4亿平方米和3.8亿平方米，已超过2015年的高点。
• 政策支持有限：尽管有3500亿保交楼专项借款和2000亿保交楼贷款支持计划，但实际使用额度较低（截至2024年第一季度末仅86亿元），显示银行对地产项目的信贷投放仍较为谨慎。
• 停工情况反复：2023年因政策支持，商品住宅停工面积有所减少，但2024年随着房企到位资金规模再度下降，停工面积出现正向变化，表明施工情况仍未明显改善。

3. 需求侧风险：市场疲软，信心不足，销售下行压力大

• 销售规模持续下滑：2021年后，房地产市场销售规模已连续两年半回调，2024年1-6月全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，住宅销售面积下降21.9%。
• 价格持续下跌：70城新建商品住宅价格连续两年回调，市场整体处于筑底阶段。
• 购房者信心不足：购房信心指数自2021年起呈波动下行趋势，政策激励下虽有阶段性回升（如5月），但6月再次下降，显示信心恢复乏力。
• 居民预期偏弱：居民对房价上涨预期减弱，短期内购房意愿降低，进一步抑制市场需求。
• 线上找房热度下降：新房线上找房热度自2021年起阶梯式震荡下跌，潜在购房需求走弱。
• 二手房冲击新房市场：2023年起，二手房热度优于新房，部分重点城市二手房成交量已高于新房，对新房市场形成压力。

关键信息

政策背景

• 三中全会将房地产风险防范纳入深化改革的框架，强调政策支持的重要性。
• 国常会多次指出房地产行业对经济和社会的影响，呼吁加强政策引导。

供给端数据

• 商品房待售面积：2024年6月底达7.4亿平方米，高于2015年。
• 商品住宅待售面积：接近前期高点，库存压力持续。
• 保交楼专项借款：3500亿元，但实际使用有限。
• 保交楼贷款支持计划：2000亿元，实际使用仅86亿元。
• 房企纾困专项再贷款：800亿元，已使用209亿元。

需求端数据

• 销售面积：2024年1-6月全国新建商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19.0%。
• 购房者信心指数：持续下行，政策激励效果有限。
• 线上找房热度：自2021年起逐步下降，显示潜在需求疲软。
• 二手房市场表现：热度优于新房，部分城市成交量已高于新房。

结论

房地产行业当前正处于调整阶段，供给侧库存高企、需求侧信心不足共同构成风险的主要来源。尽管已有多项政策支持，但资金到位情况仍不理想，房企流动性压力尚未根本缓解。同时，居民购房预期持续偏弱，线上找房热度下降，进一步抑制市场活力。整体来看，房地产市场仍处筑底阶段，政策支持仍需持续发力，以稳定市场预期、促进供需平衡，推动行业健康发展。