20211231-贝壳研究院-2022年房地产市场展望_从链式衰退到良性循环_35页_1mb

报告摘要

2022年房地产市场展望总结

核心内容

2021年房地产市场经历了剧烈波动，表现为市场节奏失衡、全链降温、最快下降、分化加深及房企信用风险上升。贝壳研究院认为，2022年房地产市场有望逐步修复并回归良性循环。

主要观点

市场节奏失衡：2021年市场波动剧烈，从一季度的繁荣到三季度的低迷，表现出“过山车式”的变化，显示市场对政策与预期的敏感性增强。
政策调控：政策持续收紧，尤其是“房住不炒”定位、三线四档、房地产贷款集中度管理等，推动市场向长期稳定发展。
信贷与市场联动：信贷投放量与房地产市场走势高度相关，2022年预计信贷规模恢复，有助于市场复苏。
市场分化：不同城市、区域和产品类型之间的分化加深，一线城市表现相对稳健，而三四线城市面临更大下行压力。
房企信用风险：房企信用风险在2021年大幅上升，违约债券余额达到历年最高，但随着政策调整和融资环境改善，部分房企已开始恢复。

关键信息

一、2021年市场下行特点

七年新低：
- 二手房交易规模首次出现同比下降，成交金额约7.0万亿元，同比下降约6%。
- 二手房成交套数约393万套，同比下降约9%；成交面积3.6亿平方米，同比下降9%。
- 二手房成交均价1.9万元/平，同比上涨3%，涨幅较去年回落6个百分点。
全链降温：
- 新房销售规模同比增速降至2015年以来最低。
- 土地市场成交金额和面积同比大幅下降，其中三季度全国351城住宅用地成交金额同比下滑37.01%，面积下滑47.55%。
最快下降：
- 二手房成交量在半年内萎缩超六成，部分城市如深圳、上海、东莞等跌幅显著。
- 二手房价格指数在11月连续四个月下跌，跌幅扩大。
分化加深：
- 城市间、区域间、产品间分化明显，一线城市表现弱于重点二线城市。
- 刚需市场与改善市场分化加大，低总价房源价格跌幅更大。
影响房企：
- 房企融资规模大幅下降，销售回款成为主要资金来源。
- 债务违约增加，2021年全年违约债券余额达735亿元。
- 房企信用风险上升，部分房企出现暴雷。

二、2021年市场变化原因

链式传导：市场降温从二手房开始，传导至新房和土地市场，形成“交易阻滞-预期恶化”负循环。
政策叠加：多重金融紧缩政策导致市场过快降杠杆，影响市场流动性。
信贷错配：一季度信贷投放过高，挤占了下半年资源，导致市场节奏失衡。
政策调整：部分城市出台二手房参考价、限购、限售等政策，抑制投资需求。

三、2022年市场展望

政策环境改善：
- 政策将支持商品房市场满足合理住房需求，推动市场向良性循环发展。
- 政策调整包括优化首套认定标准、降低交易税费、增加人才购房补贴等。
信贷投放恢复：
- 预计2022年全年信贷增量约21万亿元，按揭贷款投放量约8万亿元。
- 信贷环境改善有助于市场复苏，特别是刚需市场。
市场修复路径：
- 2022年市场走势预计前低后高，二手房率先筑底，带动新房市场修复。
- 房企融资环境改善，部分房企获得债券展期，缓解流动性压力。
区域差异：
- 一二线城市有望率先修复，三四线城市仍面临较大下行压力。
- 深莞惠市场预计底部修复，但整体成交仍处于历史低位。
房企复苏路径：
- 房企复苏路径为政策调整→金融支持→预期改善→市场回暖→房企恢复。
- 部分稳健房企在拿地和融资方面表现较好，有望继续领先。

四、2021年度回顾专题

政策篇

一季度：出台“二手房参考价”政策，抑制投资需求，挤出违规资金。
二季度：政策强化“房住不炒”定位，限购、限价、限售等政策落地。
三季度：预售资金监管趋严，保障购房人权益，房企资金压力凸显。
四季度：政策适度纠偏，信贷环境改善，市场预期有所恢复。

土地篇

土地市场高开低走：1-11月土地成交金额同比下滑11.15%，成交面积同比下滑30.12%。
一线城市表现稳健：土地成交金额和面积同比增长，楼面价显著上升。
集中供地变化：22城集中供地表现“先热后冷”，三批次规则有所调整，市场回温。

企业篇

房企信用危机：2021年房企信用风险大幅上升，违约债券余额达735亿元。
销售规模变化：房企销售规模先扬后抑，部分房企未能完成年度目标。
2022年展望：房企风险逐渐出清，部分房企获得展期，市场有望逐步复苏。

总结

2021年房地产市场经历了从高位快速下跌的“链式衰退”，2022年有望通过政策纠偏、信贷恢复及市场修复逐步回归良性循环。市场分化加深，一线城市相对稳健，三四线城市仍需关注库存与需求问题。房企信用风险有所缓解，但部分房企仍面临较大偿债压力，需警惕个别房企暴雷风险。整体来看，2022年房地产市场将更加注重稳定与可持续发展，而非高速增长与高杠杆模式。

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