贝壳研究院：2022年房地产市场展望：从链式衰退到良性循环_35页_1mb

从链式衰退到良性循环：2022年房地产市场展望

核心内容

2021年房地产市场经历了剧烈波动，呈现“节奏失衡”的特征。市场从一季度的高热转向三季度的低迷，表现出显著的链式衰退。贝壳研究院认为，2022年房地产市场有望逐步复苏，进入良性循环阶段。市场复苏的关键在于政策适时纠偏、市场向均值回归、消费者对美好居住需求的持续存在。

主要观点

1. 市场下行特征：

   • 2021年二手房交易规模同比下降，创七年新低。
   • 全链降温：新房、土地市场同步下滑，信贷环境收紧导致购房意愿下降。
   • 市场节奏剧烈波动，呈现“最快下降”趋势，部分城市二手房成交量半年内下降超六成。
   • 市场分化加深，一线城市表现弱于重点二线城市，部分城市房价回调明显。
   • 房企信用风险上升，债务违约增加，资产减值预期加重，房企融资环境恶化。

2. 市场变化原因：

   • 房地产金融政策全面收紧，形成“链式降温”。
   • 多重政策叠加，包括“三线四档”、贷款集中度管理、二手房参考价等，导致房企资金链紧张。
   • 信贷投放节奏与市场节奏错配，上半年信贷投放占全年比例达57%，加剧市场下行。
   • 购房者预期恶化，进一步影响市场流动性，形成“交易阻滞-预期恶化”负循环。

3. 2022年市场复苏预期：

   • 政策环境趋于宽松，支持合理住房需求，推动市场预期改善。
   • 信贷投放额度预计恢复，按揭贷规模有望达到8万亿。
   • 市场供应不会成为限制因素，房企融资环境改善，拿地信心逐步恢复。
   • 2022年房地产销售规模预计小幅下降，但市场走势前低后高，逐步修复。

关键信息

市场表现

• 二手房市场：2021年全国二手房成交金额约7.0万亿，同比下降约6%；成交套数约393万套，同比下降约9%；成交面积3.6亿平方米，同比下降9%。2021年二手房成交均价1.9万元/平，同比上涨3%，但涨幅回落明显。
• 新房市场：销售面积15.7亿平方米，销售金额16.4万亿，同比增速分别为1.5%和5.9%，均为2015年以来最低。
• 土地市场：2021年1-11月全国351城住宅用地成交金额4.98万亿，同比下滑11.15%；成交规划建筑面积13.43亿平方米，同比下滑30.12%。

政策调整

• 一季度：重点在于挤出违规资金，出台“二手房参考价”政策，抑制投资需求。
• 二季度：政策强化“房住不炒”，限购、限价、限售等措施落地，进一步调控市场。
• 三季度：预售制监管趋严，保障购房者权益，房企资金压力凸显。
• 四季度：政策适度纠偏，信贷环境改善，房企融资规模回升。

信贷环境

• 2022年预计全年信贷增量21万亿，按揭贷规模约8万亿。
• 信贷投放节奏趋于均衡，房贷投放将更稳定，有助于市场修复。
• 按揭贷偿还与投放总量增长，将支撑房地产销售。

房企信用风险

• 2021年房企违约债券余额达735亿，同比增加187%。
• 房企资产负债率从2010年的74.50%上升至2020年的80.68%，高杠杆模式难以为继。
• 2022年房企到期债务约9603亿元，较2021年下降25%，但仍处于高位。

市场展望

• 政策支持：中央政治局会议和经济工作会议释放“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求”信号，为市场复苏奠定基础。
• 市场修复：预计2022年市场将逐步修复，成交量和价格趋于平稳，重点城市如深圳、东莞、惠州等率先底部修复。
• 信贷改善：信贷环境改善将促进购房需求，支持市场复苏。
• 房企复苏路径：政策→金融→预期→市场→房企，逐步恢复市场信心和房企信用。

结论

2022年房地产市场将经历修复过程，逐步回归平稳均衡。政策的适时纠偏和信贷环境的改善为市场复苏提供了支撑。房企信用风险逐渐出清，市场供需结构将趋于稳定，行业有望进入良性循环阶段，更好地满足消费者对美好居住的需求。