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万物云多元赛道并进，科技重塑空间效率总结

核心内容

万物云作为物管行业龙头，凭借其在社区、商企和城市空间三大业务板块的协同发展，以及科技能力的持续投入，正在推动行业变革。公司通过并购与扩张，强化其在高能级城市的布局，同时通过AIoT与BPaaS等数字化解决方案，提升运营效率与客户体验。在2022年9月29日，万物云正式登陆港交所，成为国内物管行业的重要参与者。

主要观点

1. 行业发展趋势

• 行业仍处快速发展期：市场总量持续增长，预计2025年将达到4.9万亿元。
• 行业集中度低，提升空间大：2020年国内前五大物管企业收入贡献率仅2.19%，万物云以0.22%市场份额位居第二，与北美龙头FSV市占率6%相比仍有较大提升空间。
• 科技驱动行业变革：物管行业正从劳动密集型向技术密集型转型，万物云在科技布局方面处于领先地位。

2. 业务结构与增长

• 三大核心业务板块：

  • 社区空间居住消费服务：2021年占总收入的55.5%，但毛利率下降至15.8%，主要受基础物管服务拖累。
  • 商企和城市空间综合服务：2021年占总收入的36.7%，增速显著，其中“万物梁行”品牌表现突出。
  • AIoT和BPaaS解决方案：2021年占总收入的7.8%，毛利率逐年上升，潜力巨大。

• 收入增长情况：

  • 2019~2021年，公司总收入CAGR为30.5%。
  • 2019~2021年，商企和城市空间综合服务营收CAGR达42.3%。
  • AIoT和BPaaS解决方案营收CAGR达32.5%和136.2%。

3. 扩张与并购策略

• 收并购：2021年收购阳光智博与伯恩物业，进一步扩大在管面积及业务覆盖范围。
• 一二线城市布局：公司重点布局一二线城市，截至2021年末，一二线城市及香港收入占比达93.1%。
• “万物云街道”模式：通过打造高浓度街区策略，推动城市空间服务发展。

4. 科技战略与解决方案

• AIoT解决方案：覆盖智能物业全生命周期，2019~2021年毛利率分别为21.2%、24.6%、29.9%，持续增长。
• BPaaS解决方案：从早期亏损到2021年毛利率达39.8%，业务模式优化和成本控制是其增长关键。
• 科技投入：2019~2021年研发投入CAGR达35.5%，强化科技能力，推动行业转型。

关键信息

股权结构

• 母公司持股：万科企业股份有限公司持股62.89%，实际控制人为朱保全。
• 其他主要股东：博裕资本持股17.14%，58集团持股2.86%，员工持股平台持股8.57%。
• 基石投资人：包括中国诚通、淡马锡、瑞银资管等，合计持股3.74%。

财务表现

• 期间费用率：2019~2021年期间费用率保持稳定，约为8.7%。
• 毛利率：2019~2021年整体毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%。
• 净利润增长：2020年同比增长43.6%，2021年同比增长19.2%。

募集资金用途

• 横向扩张：约19.6亿港元用于“万物云街道”模式在全国的扩展。
• 纵向整合：约11.2亿港元用于收购或投资增值服务及上下游企业。
• 科技投入：约14亿港元用于AIoT与BPaaS解决方案开发。
• 人才与营运资金：约5.59亿港元用于吸纳及培养人才，以及营运资金及一般公司用途。

招股信息

• 发行规模：11671.4万股，其中90%为国际配售，10%为公开发售。
• 发行价格：每股47.1~52.7港元。
• 预计市值：502.3~562.1亿元。
• PE估值：2021年PE为30.1~33.6倍，处于可比公司中枢偏上水平。

风险提示

1. 疫情反复影响：可能对业务运营及财务表现造成持续压力。
2. 外拓不及预期：市场竞争加剧，可能影响新合同获取。
3. 关联方房企表现：万科销售下滑可能影响项目输送规模。
4. 经济环境变化：整体经济下行可能影响物管行业增长预期。

未来展望

万物云凭借多元业务布局、科技战略实施及强大的品牌与管理优势，有望在未来持续扩大市场份额，提升盈利能力。公司通过数字化解决方案，优化运营效率，提升客户体验，为物管行业带来新的增长点。随着城市服务与商企服务的深化，万物云有望成为物管行业的科技引领者。