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2017年三季度全国新开盘总结报告

核心内容概览

2017年三季度，全国重点城市新开盘市场呈现以下特点：开盘量、去化率、产品定位和客户结构均发生明显变化，市场整体趋于理性，价格渐趋平稳。

主要观点

1. 政策影响显著

   • 限售城市数量达到40余城，与限购、限贷等政策配合，形成新的市场预期引导机制。
   • 调控政策对市场流动性产生影响，部分城市如南京、武汉、福州、惠州、济南成交量明显下降。

2. 开盘量情况

   • 13个重点城市住宅类项目共计开盘527次，推出房源12.1万套。
   • 广州、武汉、成都开盘次数较多，分别达到39次、70次、77次。
   • 苏州、北京开盘量相对较少。

3. 去化情况

   • 三季度全国重点城市新开盘项目平均去化率为75%，高于2016年第四季度。
   • 杭州去化效果最好，平均去化率高达97%，北京、武汉、南京、成都和重庆表现也较好。
   • 164个项目售罄，其中武汉占48席，杭州占45席，合计占售罄项目的60%。

4. 产品定位变化

   • 中高端改善类产品成为市场主流，占比达51.7%。
   • 刚需类产品占比下降至42.9%，商住类产品仅占5.3%。
   • 去化率较高的刚需项目具备价格优势、教育配套、品牌开发商和交通便利等特征。

5. 客户结构变化

   • 中高端改善客户成为主流，主要关注低密、宜居、大户型等。
   • 刚需客户注重通勤时间、家庭成员状况和首付支付能力。
   • 投资客户更关注项目性价比，部分项目因政策限制，投资需求受到抑制。

关键信息

开盘量与去化情况

• 全国重点城市开盘次数：527次
• 全国重点城市推出房源：12.1万套
• 平均去化率：75%
• 去化率最高城市：杭州（97%）
• 售罄项目数量：164个
• 售罄项目集中城市：武汉（48个）、杭州（45个）

产品定位

• 中高端改善类项目占比：51.7%
• 刚需类产品占比：42.9%
• 商住类产品占比：5.3%
• 热销刚需项目：广州碧桂园御湖城、武汉华发未来荟、杭州广厦天都城（天都城滨沁公寓）、南京荣盛华府、天津盛世颐园、南昌力高君御世家等
• 热销中高端项目：北京昆仑域、广州保利华润紫云、宁波绿城杨柳郡、武汉世茂云锦玉海园、天津新城吾悦广场、苏州和昌紫竹云山墅、成都中铁建西派城、杭州滨江锦绣之城、南京三金鑫宁府等

客户情况

• 刚需客户：注重通勤时间、家庭成员状况、首付支付能力，主要购买小户型、价格优势明显的项目。
• 中高端改善客户：关注生活环境、板块优势、品牌实力，倾向于大户型、低密度、宜居生态项目。
• 投资客户：偏好小户型、交通便捷、品牌房企开发的项目，如Loft、一居等，但因政策影响，投资需求趋于理性。

总结

2017年三季度全国新开盘市场在政策调控下趋于理性，去化率逐步回升，但整体仍低于去年同期。中高端改善类产品成为市场主流，刚需产品占比下降，商住产品占比较小。客户结构上，中高端改善客户和刚需客户共同主导市场，投资客户则更加注重性价比。杭州、武汉、成都等城市表现突出，市场活跃度较高，项目去化良好。市场整体呈现多元化趋势，不同客户群体对产品的需求各异，房企需根据市场变化灵活调整营销策略。