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2018年第一季度全国新开盘总结报告

核心内容概述

2018年第一季度，全国楼市调控持续深入，政策深化与调控城市扩围并存，住房租赁市场建设加快，区域协调发展推动新型城镇化。重点城市新开盘项目整体表现活跃，刚需类楼盘占据主导，去化率保持高位，部分项目实现售罄。客户群体以刚需为主，同时改善性需求和投资需求也较为旺盛。

主要观点

• 市场调控持续深化：政府通过两会和职能机构改革推进房地产长效机制建设，强化市场监管，调控区域逐步从一二线城市向三四线城市扩展。
• 政策支持住房租赁：13个集体建设用地建租赁住房试点城市全部进入实施阶段，住房租赁金融支持逐步增加。
• 刚需仍是市场主力：超过六成新开盘项目为刚需类楼盘，平均去化率接近90%，部分项目因低总价、交通便利、配套完善等优势实现售罄。
• 改善型需求增长：中高端改善型项目占比约30.8%，去化率良好，客户关注宜居品质、大户型和完善配套。
• 投资需求活跃：投资类项目多为小户型商住产品，具备交通便利、品牌房企、升值潜力等优势，去化率较高。

关键信息

1. 开盘量

• 全国14个重点城市共开盘422次，推出房源近10万套。
• 一线城市中，广州开盘量最大（28次）；二线城市中，武汉（66次）和杭州（58次）开盘次数较多。
• 深圳、苏州和北京开盘量相对较少。

2. 去化情况

• 重点城市新开盘项目平均去化率为 86%，高于去年同期。

• 成都、南京、杭州去化效果较好，平均去化率均达近9成。

• 武汉、重庆去化表现也不错，平均去化率近9成。

• 北京去化率在一线城市中表现突出，达近8成。

• 苏州去化率最低，为 69%。

• 共有159个项目开盘售罄，其中武汉占37席，杭州居其后占31席。

3. 产品定位

• 刚需类楼盘：占比 63.0%，平均去化率 87.6%。

• 中高端改善型楼盘：占比 30.8%，平均去化率 85.3%。

• 商住类产品：占比 6.2%，主要面向投资客户及受限购限制的自住购房者。

• 去化较好的刚需项目具有以下特点：

  • 低总价、交通便利、配套完善。
  • 例如：杭州绿都汀蘭府、武汉恒大帝景、上海碧桂园金山星作等。

• 去化较好的改善型项目集中在：

  • 北京、上海、广州、武汉、杭州等一线及热点二线城市。
  • 主力户型多为三居、四居大户型。
  • 项目特色包括宜居环境、核心地段、品牌房企、生态地产等。

• 投资型项目以小户型为主，具备交通便利、品牌地产、升值空间大等优势。

• 去化较好的投资型项目包括：

  • 杭州万科智谷（35㎡一居，均价30000元/㎡）。
  • 武汉联创中心未来寓（39-69㎡LOFT，均价14000元/㎡）。
  • 杭州兴耀星澜之城（44㎡二居，均价42500元/㎡）。

4. 客户情况

• 刚需客户：

  • 年龄段普遍在20-35岁之间。
  • 关注价格、地段、交通便利性及教育配套。
  • 例如：南昌新力龍湾（89㎡三房，解决孩子教育问题）。
  • 武汉融创观澜壹号（靠近地铁6号线，配套完善）。

• 中高端改善客户：

  • 年龄段集中在30-50岁之间。
  • 关注宜居品质、大户型、完善配套。
  • 例如：武汉绿城武汉黄浦湾（周边商业配套齐全）。
  • 上海同济融创·玫瑰公馆（价格相对较低，小区品质好）。

• 投资客户：

  • 关注项目未来升值潜力、交通配套、品牌房企。
  • 例如：南昌绿地中央公园（不限购，40年产权）。
  • 武汉碧桂园泰富城（紧邻商业区，交通便利）。

总结

2018年第一季度，全国房地产市场在政策调控下保持稳定，重点城市新开盘项目数量和去化率均表现良好。刚需类产品仍是市场主流，改善型和投资型需求也较为旺盛。项目去化率高的原因主要与价格优势、地段便利、配套完善及品牌房企等因素相关。未来房地产市场将面临更严格的监管和调控，政策导向将继续影响市场走势。