20140414-广发证券-房地产行业_清明假期影响成交_13页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

2014年第15周，中国房地产市场整体表现低迷，一线和二线城市的房地产成交面积均出现环比大幅下滑。一线城市成交面积为44.11万平米，环比下降42%，其中上海成交环比下降55%，跌幅最大；二线城市成交面积为211.78万平米，环比下降26%。同比来看，一线城市成交面积下降31%，二线城市下降28%。

整体来看，市场成交水平受清明假期影响显著，推盘和成交均出现下滑。即使剔除假期影响，市场仍未能出现明显复苏。在供给端，开发商推盘不足，主要在消化库存；在需求端，去化速度下降，主要归因于信贷收紧和市场观望情绪加剧。

主要观点

成交下滑：受清明假期影响，一线和二线城市房地产成交均出现环比大幅下滑，一线城市跌幅更大。
信贷收紧：一线城市的银行惜贷情况未缓解，按揭贷款放款周期延长，抑制了购房需求。
市场情绪：尽管一线城市尚未出现实际降价，但降价传闻频繁，二线城市的部分项目促销力度加大，导致市场观望情绪浓厚。
政策预期：政府领导讲话和媒体报道显示政策放松预期有限，限购退出进度低于市场预期。
行业基本面：房地产行业基本面符合前期预期，预计四月份多数开发商会进行促销，短期可能对成交量有所提振，但中期成交量仍预计低迷。
政策微调预期增强：未来政策微调的预期将进一步增强，行业评级维持“买入”。

关键信息

成交数据：
- 北京上周成交9.86万平米，环比下降22%。
- 上海上周成交19.01万平米，环比下降55%。
- 广州上周成交9.58万平米，环比下降36%。
- 杭州上周成交10.21万平米，环比下降16%。
- 东莞上周成交5.48万平米，环比下降23%。
- 南昌上周成交4.99万平米，环比下降20%。
库存情况：
- 全国库存水平微幅上升，但上海和北京库存略有下降，主要因推盘减少。
- 库存去化周期增大，开发商仍需积极推盘以回笼资金。
新推盘与去化：
- 新推盘指数出现约45%的环比下跌，主要受清明假期影响。
- 去化速度也出现小幅下滑，市场需求尚未明显恢复。
地产公司表现：
- 广发地产组合包括万科A、华夏幸福、阳光城、泰禾集团、中南建设和建发股份。
- 多家公司公告显示业绩表现不一，部分公司盈利增长，部分则出现亏损或下滑。
政策与市场动态：
- 北京提出聚焦四个中心，疏解非核心功能。
- 上海计划在2015年前启动35个“城中村”地块改造。
- 杭州某房企降价促销，最高降价6000元/平。
- 深圳首批养老用地溢价4.8倍成交。