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2017年济南房地产市场营销内参总结

核心内容

本报告全面分析了2017年济南房地产市场在宏观环境、市场环境、企业表现及趋势预测等方面的表现，旨在为易居营销济南公司提供内部决策参考。

主要观点

• 宏观环境：全国政策以“房住不炒”为核心，推进租购并举住房制度，调控政策将更加精细化。
• 市场环境：土地市场活跃，住宅市场呈现供不应求态势，公寓市场热度上升。
• 企业表现：本地房企面临生存压力，品牌房企加速布局，合作开发和并购成为趋势。
• 趋势预测：2018年市场将进入整合与调整阶段，产品设计更注重品质与人性化，精装修将成为主流。

关键信息

土地市场

• 监测范围：济南市区及长清、章丘、济阳、平阴、商河。
• 区域划分：分为11个片区，包括高新、槐荫、历城、历下、市中、天桥、长清、章丘、济阳、商河、平阴。
• 数据来源：济南市国土资源局。
• 供应与成交：
  • 2017年新增土地供应14062亩，折合建筑面积2221万m²，环比上升14%。
  • 土地成交10854亩，折合建筑面积1831万m²，环比下降1%。
• 流拍情况：
  • 共流拍8宗，终止1宗，总面积1545亩，折合建面163万m²。
• 溢价率：
  • 溢价率TOP10地块均超过160%，主要集中在章丘区、商河县、长清区。
  • 章丘区2017-12地块溢价率高达401%，为最高。

住宅市场

• 监测范围：济南市区及长清、章丘。
• 区域划分：分为8个片区，包括高新、槐荫、历城、历下、市中、天桥、长清、章丘。
• 供应与成交：
  • 2017年商品房供应面积664万m²，同比下降54%；成交面积699万m²，同比下降53%。
  • 网签均价11865元/m²，同比增长23%。
• 去化情况：
  • 全年项目累计加推193次，新推货量482万m²，去化385万m²，去化率80%。
  • 三、四季度市场供货量明显提升，去化率83%。
• 热点板块：
  • 雪山唐冶、全福华山、二环南、章丘、西客站、奥体CBD为2017年热点板块。

公寓市场

• 监测范围：济南市区及长清、章丘。
• 区域划分：分为8个片区，包括高新、槐荫、历城、历下、市中、天桥、长清、章丘。
• 供应与成交：
  • 2017年公寓新增供应77万m²，网签84万m²，同比增长57%。
  • 网签均价11019元/m²，同比增长4%。
• 去化情况：
  • 全年公寓项目累计加推33次，去化率71%。
  • 去化率在高新区达75%，历城区达79%。

企业表现

• TOP企业：
  • 融创、碧桂园、万科、龙湖、中建、华润、保利、中骏、高速、旭辉等企业表现突出。
• 在售项目：
  • 各企业在售项目分布于13个板块，物业类型涵盖高层、小高、洋房、别墅等。
  • 融创、碧桂园、万科、龙湖等企业均有多个项目在售，且在不同片区布局。
• 土地储备：
  • 2017年新增土地储备主要由融创、碧桂园、万科等企业主导。
  • 龙湖、中海等企业通过合作开发、招拍挂等方式获取土地。

趋势预测

• 2018年市场趋势：
  • 市场进入整合与调整阶段，行业集中度将有所分化。
  • 热点片区集中在雪山唐冶、新东站、奥体CBD、全福华山、汉峪等板块。
  • 产品趋势包括：
    1. 商品房销售价格走高，购房者倾向一步到位。
    2. 刚需产品集中在90-120m²，改善型产品集中在135-144m²。
    3. 高单价拿地项目将推动产品力提升。
    4. 精装修将成为主流交房方式。

总结

2017年济南房地产市场在政策调控、土地市场、住宅市场及公寓市场均呈现活跃态势。随着政策的深化和市场结构的优化，2018年市场将进入整合与调整阶段，品牌房企将进一步扩大市场份额，产品设计更加注重品质与人性化，精装修将成为主流交房方式。整体市场预计保持稳定，热点区域将集中在雪山唐冶、新东站、奥体CBD等板块。