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报告摘要

輝立證券集團對CapitaLand Mall Trust的分析報告總結

核心內容

CapitaLand Mall Trust (CMT) 是新加坡首屈一指的零售REIT，擁有16個購物中心，佔據約14%的市場份額。該公司專注於郊區購物中心，這些中心與主要地鐵站緊密結合，具有強大的客流量和穩定的必需消費支出。CMT在經濟困難時期仍能保持高佔用率，且其購物中心估值長期表現優於普通零售空間和住宅物業。

主要觀點

零售銷售預期觸底：2016年新加坡零售銷售（不含汽車）下降了2.6%，創下自2009年以來的最大跌幅。然而，預計2017年下半年零售銷售將觸底並穩定，受經濟復甦和住宅物價反轉的推動。
經濟復甦與消費情緒改善：新加坡GDP自2016年第三季度開始回升，尤其受益於製造業和服務業的強勁表現。住宅物價的反轉預計將進一步提振消費情緒。
優勢分析：
- CMT的購物中心位於優勢地段，75%與地鐵站直接連接，吸引大量客流。
- 佔用率長期維持在98.8%以上，即使在金融危機期間也表現堅挺。
- CMT的零售物業估值長期跑贏普通零售空間和住宅物業，顯示其資產管理能力優越。
- 投資者可獲得較高的平均股息收益率（約5%）和資本利潤率（約6.2%）。
結構性挑戰：
- 電商威脅：電商平台的增長、更具競爭力的促銷活動以及線上購物的便利性對實體零售造成壓力。預計電商將佔據越來越大的零售銷售比例。
- 人口增長放緩：新加坡人口增長率降至歷史平均水平以下，且人口老化將導致消費力下降。
- 租賃收入壓力：CMT的租賃收入反轉率較低，表明其在與租戶協商租金方面空間有限。

關鍵信息

評級與目標價：輝立證券集團給予CMT中性評級（NEUTRAL），目標價為SGD 2.01，基於DDM模型計算。
財務數據：
- 淨收入（NPI）：FY15至FY16保持穩定，預計FY17和FY18將略為增長。
- 股息收益率：約5.8%-5.9%，優於普通零售空間的約3%。
- P/NAV：長期保持在1.00-1.03之間，顯示估值合理。
財務頭寸：CMT的內部目標槓桿率為40%，截至2017年第一季度為35.3%，擁有約SGD 8.4億的債務空間，可用於潛在的購物中心收購。
資產重組與升級：
- CMT積極進行資產增強計劃（AEI），如Raffles City購物中心的內部翻新。
- Funan購物中心的重組預計將於2019年第四季度完成，有望提高NPI收入。
競爭對手比較：與其他新加坡零售REIT相比，CMT的股息收益率、P/B比率和債務成本均處於中等水平，顯示其在行業中處於競爭優勢地位。