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总结：First REIT 2Q18财报及市场分析

核心内容

First REIT（FIRT）在2018年第二季度（2Q18）的表现显示其收入和净财产收入（NPI）均同比增长，尽管面临利率上升的环境，其整体融资成本仍保持稳定。市场对FIRT的评级维持中性，目标价未变，仍为S$1.31。

主要观点

正面因素

• 收入增长：2Q18的总收入达到S$28.92百万，同比增长5.3%。这一增长主要得益于2017年第四季度收购的两个物业（Buton和SHYG）。
• 净财产收入（NPI）增长：NPI达到S$28.50百万，同比增长5.0%。
• 融资成本稳定：尽管利率上升，FIRT的综合融资成本仍保持在4%不变，显示其有效的资金管理能力。
• 债务结构优化：FIRT成功将到期的S$100百万固定利率债券替换为六个月期的贷款设施，进一步优化了债务结构。
• 未来增长潜力：当前杠杆率为34.1%，若维持40%的杠杆率，FIRT仍有约S$82.9百万的债务空间，可用于收购Lippo Karawaci（LPKR）的医院资产，其中有两个项目有望在2018年注入。

负面因素

• 债务成熟度未改善：尽管进行了债务重组，但债务的成熟度结构仍未改变，仍需寻找更长期的融资解决方案。
• 融资成本上升：由于债务重组导致未摊销贷款费用的冲销，融资成本同比上升28.1%。预计该非现金支出将在未来三至四季度继续影响财务表现。
• 应收账款风险：尽管应收账款减少了S$2.3百万，但截至2018年第二季度仍有S$29.1百万未收回，占FY17总收入的四分之一以上。Lippo Karawaci（LPKR）的现金流问题可能影响FIRT的应收账款回收。
• 信用风险：LPKR作为FIRT的主要赞助商，其信用评级被Fitch下调，增加了FIRT的信用风险。

关键信息

财务表现

• 总收入：2Q18为S$28.92百万，较2Q17增长5.3%。
• 净财产收入（NPI）：2Q18为S$28.50百万，同比增长5.0%。
• 可分配收入（Distributable Income）：2Q18为S$16.91百万，同比增长1.6%。
• 每股分红（DPU）：2Q18为2.15美分，与2Q17基本持平。
• 分红收益率：FY18e预计为6.7%，FY19e预计为7.0%。

估值与财务指标

• 目标价（TP）：S$1.31，与当前价格持平。
• 市净率（P/NAV）：FY18e为1.21x，FY19e预计为1.20x。
• 财务杠杆：当前净杠杆率为33.9%，预计FY19e将升至34.1%。
• 现金流：2018年预计经营性现金流（Cashflow from Ops）为S$100.9百万，投资性现金流（Cashflow from Investments）为负值，融资性现金流（Cashflow from Financing）为负值。

股票表现

• 股价表现：截至2018年7月19日，股价为S$1.33，较前一交易日的S$1.32略有下降。
• 市场表现：过去三个月（3MTH）股价下跌138%，过去一年（1Y R）股价上涨6.0%。
• 市盈率（P/NAV）：FIRT目前处于其2008年金融危机后的估值区间上限。

估值方法

• 使用股息贴现模型（DDM），其中股权成本为7.53%，终端增长率为1%。

评级与建议

• PSR评级：维持中性（Neutral）评级，目标价（TP）为S$1.31。
• 投资建议：若LPKR的信用状况显著改善，FIRT股价可能有积极表现。当前目标价对应的FY18e分红收益率为6.7%，市净率为1.21x。

行业对比

• P/NAV：FIRT的市净率（1.21x）低于其同行Parkway Life REIT（1.58x）。
• 分红收益率：FIRT的分红收益率（6.7%）高于Parkway Life REIT（4.80%）。
• 综合融资成本：FIRT的综合融资成本为4.00%，而Parkway Life REIT的平均债务成本为1.00%。

联系信息

• 香港代表：Benny WANG（交易总监），ZHANG Jing（研究分析师），John WONG（研究分析师），FAN Guohe（研究分析师），WANG Yannan（研究分析师）
• 销售团队：Aric AU（企业及机构销售经理），Matthew WONG（国际销售经理），Yoshikazu SHIKITA（日本团队经理）

注意事项

• 本报告不构成投资建议，仅用于一般信息目的。
• 投资涉及风险，详情请参阅产品风险披露声明。
• 报告内容基于分析师的判断和可用信息，不保证准确性。