物业管理行业：破茧化蝶，资本市场的新宠儿-20200226-招银国际-53页_2mb

物业管理行业总结

核心内容

物业管理行业正经历从传统劳动密集型向集约化、智能化、社区生活服务平台转型的过程，契合产业升级与消费升级趋势。行业具备防守与成长双重属性，未来增长空间广阔，预计2021年市场规模将达万亿。

主要观点

1. 行业转型：物业企业从基础物业服务向社区增值服务拓展，同时向非住宅市场延伸，包括公建项目、商业物业等，这些领域具有更高的收费水平和利润率。
2. 规模导向：行业处于“面积为王”的发展阶段，马太效应显著，头部企业增长更快。背靠大型开发商的物业企业具备资源和市场优势，能够实现高于行业平均的增长。
3. 估值与增长：虽然行业基本面良好，但板块估值提升迅速，短期风险在于业绩兑现。基础物业服务收入具有韧性，但增值服务受疫情等因素影响较大，可能拖累整体业绩增速。
4. 短期性价比，长期看龙头：建议关注估值合理、成长性强的标的，同时长期看好龙头物业企业的持续发展。

关键信息

• 市场规模：截至2018年底，全国物业管理面积279亿平方米，经营收入7,044亿元，预计2021年将达到万亿规模，其中非住宅项目占比将超过40%。
• 增值服务：社区增值服务是未来增长重心，但目前尚未形成成熟的商业模式，且存在较高的不确定性。非业主增值服务主要依赖开发商，利润率高但受房地产周期影响。
• 行业集中度：行业集中度持续提升，TOP10企业市场份额显著，百强企业具备良好的经营表现和续约能力。
• 收费模式：酬金制和包干制是两种主要收费方式，其中酬金制毛利率接近100%，但物业收入较少，包干制收入更多但毛利率较低。
• 成本结构：人力成本是最大的支出，提高人效和适度外包是降低成本的关键。
• 管理规模：在管面积是核心资产，企业通过收并购、承接项目和拓展第三方项目实现规模增长。
• 估值分析：目前主要上市物业企业估值偏高，建议关注剔除每股净现金后的估值，以反映真实经营状况。

行业趋势

• 城镇化推动：中国城镇化率仍低于发达国家，预计未来竣工面积维持在10亿平方米以上，带动物业需求。
• 非住宅市场：非住宅物业服务将成为重要增长点，收费和利润率高于住宅项目。
• 收并购趋势：行业整合加速，收并购更加理性，主要针对百强物业或区域龙头，提升管理规模和盈利质量。

重点企业分析

• 雅生活服务：估值吸引力强，通过收并购和业务拓展实现快速增长，未来有望成为板块首选。
• 中海物业：估值偏低，与中海背景不匹配，未来可能因项目交付带来规模增长。
• 碧桂园服务：依托碧桂园的销售规模，具备良好的增长潜力。
• 保利物业：公建项目拓展能力强，具备国企背景，未来发展前景广阔。
• 绿城服务：虽然基础物业服务毛利率较低，但服务质量高，具有良好的市场拓展能力。

风险提示

• 业绩兑现风险：高估值下，物业企业需关注增值服务的业绩兑现情况，尤其是疫情对社区和非业主增值服务的影响。
• 业务结构风险：过度依赖非业主增值服务可能导致盈利波动，需关注业务结构的合理性。
• 短期波动风险：社区增值服务尚处于发展初期，存在不确定性，需关注其可持续性。

估值建议

• 短期：关注公司估值的合理性和相对性，寻找性价比高、弹性大的标的。
• 长期：看好龙头物业企业的持续发展，建议长期配置。

图表摘要

• 图1：公司收入
• 图2：收入增速
• 图3：毛利润
• 图4：毛利率
• 图5：净利润
• 图6：利润增速
• 图7：物业的延伸范围
• 图8：行业里程碑
• 图9：港股上市物业企业一览
• 图10：物业管理的主要模式
• 图11：百强物业收入占比
• 图12：百强物业利润占比
• 图13：增值服务收入中社区增值和非业主增值服务占比
• 图14：各项业务净利润率
• 图15：1H19部分上市公司收入结构
• 图16：1H19部分上市公司毛利润结构
• 图17：物业管理行业的各主要驱动因素
• 图18：全国商品房销售面积及竣工面积
• 图19：全国商品房新开工、施工、竣工面积同比
• 图20：全国商品房销售面积及竣工面积
• 图21：2019年部分上市公司收入结构
• 图22：全国房地产销售额
• 图23：全国房地产开发投资额
• 图24：物业管理行业面积
• 图25：物业管理行业收入
• 图26：物业管理行业规模预测
• 图27：TOP10及百强市场份额
• 图28：TOP10、11-30及百强营收均值增速
• 图29：覆盖公司市盈率
• 图30：覆盖公司市盈率
• 图31：2018年500强物业企业各项目面积占比
• 图32：2018年500强物业企业各项目收入占比
• 图33：2018年500强物业企业各项目物业费
• 图34：2018年百强物业企业各项目缴费率
• 图35：2018年百强物业企业各项目缴费率
• 图36：2018年百强物业企业各项目缴费率
• 图37：2018年百强物业企业收缴率和续约率
• 图38：包干制与酬金制对比
• 图39：不同收费模式的情景假设
• 图40：部分上市公司1H19物业服务板块毛利率
• 图41：2018年百强物业企业营业成本占比
• 图42：2016-18年百强物业企业营业成本占比趋势
• 图43：智慧物业运营体系
• 图44：百强物业企业各业务外包比例
• 图45：百强物业企业营业成本率
• 图46：1H19人均雇员费用
• 图47：1H19人均在管面积
• 图48：1H19人均在管面积/人均雇员费用
• 图49：管理面积拆分
• 图50：1H19部分上市公司管理规模
• 图51：部分行业收并购

结论

物业管理行业正处于转型和增长的关键阶段，具备良好的抗周期属性和成长潜力。未来，随着城镇化推进、非住宅市场拓展和增值服务发展，行业将迎来更广阔的发展空间。投资者应关注龙头物业企业的长期价值，同时留意短期业绩兑现风险，合理评估企业估值和增长潜力。