2019粤港澳大湾区9城年报特辑：纵浪大化中，不惧亦不喜_56页_6mb

纵浪大化中，不惧亦不喜

2019粤港澳大湾区9城年报特辑

核心内容概览

2019年粤港澳大湾区房地产市场整体呈现稳中有升的趋势，各城市在政策调控、土地市场、住房市场等方面各有特点。深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海等城市在政策支持、市场供需、价格走势等方面表现不一，部分城市出现供需分化、价格波动，部分则保持稳定增长。

主要观点

1. GDP与经济表现

• GDP排名：深圳以18689.13亿元居首，广州以17868.99亿元紧随其后，佛山、东莞、惠州等城市排名靠前，而江门、汕头、肇庆等城市相对靠后。
• 名义增速：广州以6.95%居首，佛山、东莞增速较高，分别为8.90%和8.54%，而中山、惠州、湛江等城市增速相对较低。

2. 大湾区政策调控

• 政策方向：主要围绕人才引进、税收优惠、限购限售、公积金异地贷款、商品房预售资金监管等方面展开，旨在促进市场平稳发展、吸引人才、优化住房结构。
• 政策效果：政策松绑对市场有一定刺激作用，但部分城市仍存在供需不平衡、价格波动等问题。

3. 土地市场表现

• 土地供需：广佛宅地供需两旺，东莞供应步伐与广深一致；深圳地价持续领跑，广州、佛山、东莞地价相对稳定。
• 区域差异：部分城市如肇庆、惠州等地价出现明显波动，而深圳、东莞、佛山等城市则表现较为平稳。
• 土地供应结构：深圳、东莞、佛山等地土地供应以住宅为主，部分区域如肇庆、惠州存在供应减少的情况。

4. 商品房销售市场

• 供需分化：东莞商品房供需最为平衡，成交量和价格稳步上升；惠州供应回落，但成交面积持续走高。
• 价格波动：部分城市如广州、佛山、深圳等地房价呈现波动，但整体市场趋于平稳。
• 房企表现：部分房企如越秀、龙湖、碧桂园、万科等表现突出，而部分房企如保利、融创等出现业绩下滑。

关键信息汇总

广州

• 政策调控：房贷利率小幅下调，人才购房限制放宽，租赁市场补贴政策出台，推动住房租赁发展。
• 土地市场：刚需大区如花都、增城、从化等地价下行压力较大，中心区如荔湾、海珠等土地价格上行。
• 住房市场：刚需大区网签表现平淡，中心区以价换量，周边区域价升量跌。
• 房企表现：越秀、保利、碧桂园、万科等房企表现较好，部分房企如融创、中海、时代等出现业绩下滑。

佛山

• 政策调控：人才购房政策放宽，公积金使用规范，限制炒房行为。
• 土地市场：地王未诞生，南海临广板块受追捧，政企合作成为新趋势。
• 住房市场：限价政策推动供应增长，但成交量增长有限，顺德、三水等区域表现较好。
• 房企表现：碧桂园、时代等房企在佛山表现突出，部分房企如合景泰富、金地等表现平稳。

肇庆

• 政策调控：推动三旧改造，加快城乡一体化步伐。
• 土地市场：上半年市场火热，下半年地价回归均值，东南片区楼面价涨幅明显。
• 住房市场：低开高走后回落，价格敏感特征明显，部分区域如四会、高新区楼面价显著上涨。
• 房企表现：阳光城、世茂等品牌房企持续布局，推动市场发展。

深圳

• 政策调控：建设中国特色社会主义先行示范区，出台多项调控政策，如“工改”、标定地价、取消商务公寓“只租不售”限制等。
• 土地市场：土地供应与成交集中在深汕合作区，城市更新地块主要分布在龙岗、南山等区域。
• 住房市场：新房供求增加，价格稳步上涨，市场呈现量增价稳趋势。
• 房企表现：万科、碧桂园、卓越等房企在销售市场表现突出，占据市场份额前列。

东莞

• 政策调控：土地供应有序增加，出台1.5级开发、禁墅令、普通住房价格调整等政策，调控力度适中。
• 土地市场：整体供需量价齐升，上半年成交火热，下半年价格有效控制。
• 住房市场：商品房供需双向回落，价格稳中向上，市场保持平稳。
• 房企表现：万科、碧桂园等房企占据市场主导地位，新进驻房企如华侨城、美的置业等推动市场多元化。

惠州

• 政策调控：出台多项政策，包括信用管理办法、装配式建筑推广、公积金贷款权益保障等。
• 土地市场：土地成交总量同比上升，品牌房企加速布局，如碧桂园、龙光、星河地产等。
• 住房市场：商品房成交量价俱升，住宅均价稳步走高，市场整体向好。
• 房企表现：碧桂园、龙光、星河地产等房企表现突出，TOP20房企市占率超50%。

珠海

• 政策调控：建立租购并举住房制度，明确未来住房供应比例，保障性住房与租赁住房占比逐步提升。
• 土地市场：住宅用地成交活跃，溢价率平稳，外来品牌房企进入性强，本地龙头华发土地储备最高。
• 住房市场：住宅均价保持稳定，市场供需较为平衡。
• 房企表现：华发、世茂、宝龙等房企在珠海市场表现活跃，推动土地成交。

总结

2019年粤港澳大湾区房地产市场整体呈现稳中有升的态势，各城市在政策调控、土地供应、住房市场等方面表现各异。深圳、广州、东莞等核心城市市场活跃，政策调控较为严格，而佛山、惠州、肇庆等城市则在政策引导下逐步优化市场结构。整体来看，市场呈现分化趋势，部分城市供需平衡，部分城市则面临价格波动和政策压力。未来，随着政策进一步落地和市场调控的持续，大湾区房地产市场有望实现更加健康、稳定的发展。