20221013-百盛评估-上海市房地产数据月报2022年9月_19页_1mb

上海市房地产市场月度数据快报（2022年9月）总结

核心内容概述

2022年9月，上海市房地产市场在政策支持与市场供需变化的共同作用下，呈现出总体平稳、局部活跃的特点。市场资讯、土地市场、住房市场及商办市场均有所调整与变化，政策导向以“稳市场、稳预期”为主，旨在促进房地产市场健康发展。

一、市场资讯

主要政策动向

1. 央行调整外汇存款准备金率

   • 9月5日，央行宣布自2022年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，由8%降至6%，以提升外汇资金运用能力。

2. 阶段性调整差别化住房信贷政策

   • 9月29日，央行与银保监会联合发布政策，允许符合条件的城市政府在2022年底前阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率下限，以支持刚性住房需求。
   • 政策适用范围为2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

3. 下调首套个人住房公积金贷款利率

   • 9月30日，央行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下利率为2.6%，5年以上为3.1%。第二套利率保持不变。

4. 个人所得税优惠政策支持换购住房

   • 财政部、税务总局发布政策，自2022年10月1日起至2023年12月31日，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，可申请退还已缴纳的个人所得税。

二、土地市场

市场概况

• 9月新增土地供应28宗，面积279.4万㎡，环比增加14.5%，同比减少20.9%。
• 土地成交59宗，面积456.1万㎡，环比暴涨801%，同比增加280.9%，成交金额达1075.5亿元，创近年新高。

居住用地成交情况

• 成交35宗，面积184.9万㎡，可建面积357.7万㎡，成交金额1053.8亿元。
• 其中11宗溢价成交，主要集中在浦东、闵行、宝山、徐汇等区域。

商服用地成交情况

• 成交2宗，面积1.5万㎡，可建面积3.0万㎡，成交金额2.4亿元。
• 其中1宗为餐饮旅馆业用地，成交总价2.2亿元，楼面地价7715元/㎡。

成交结构

• 居住用地成交占比最高，商服用地环比减少60%，工业用地减少20%，研发用地大幅增加400%。
• 外环以外区域供应与成交占比近九成，市场交易重心外延。

三、住房市场

新建商品住宅市场

• 供应套数11296套，面积127.3万㎡；成交套数11305套，面积127.3万㎡，供销比1:1.00，供需基本平衡。
• 15个楼盘触发积分制，浦东三林“东方悦澜”认购率最高，达308%。
• 成交均价56475元/㎡，环比下跌8.3%。分区域看，外郊环间均价上涨6.3%，郊环以外下跌6.5%。

存量住房市场

• 基价均值66688元/㎡，环比上涨0.6%，市场均价连续4个月上涨。
• 成交量18419套，面积154.4万㎡，环比下降5.5%，同比上升53%。
• “金九”未如期发力，市场出现盘整迹象，但政策利好释放有助于信心恢复。
• 各区成交量涨跌不一，奉贤、嘉定、青浦跌幅较大，崇明、徐汇、长宁涨幅显著。
• 成交面积段变化明显，70㎡以内房源占比上升，90-120㎡房源占比下降。

四、商办市场

新建商业市场

• 供应套数198套，面积9.2万㎡，环比上升80%。
• 成交套数278套，面积4.4万㎡，环比下降25.1%，供求比1:1.4。

新建办公市场

• 供应套数226套，面积4.1万㎡，环比下降16.6%。
• 成交套数388套，面积12.2万㎡，环比上升55.2%，供求比1:1.72。

大宗交易资讯

• 华侨城上海置地拟通过北京产权交易所出售目标公司51%股权，涉及上海宝格丽公寓等133套公寓及土地使用权，建筑面积约24937.4㎡。
• 此交易将构成非常重大出售，需遵守上市规则的申报与审批程序。

热点项目

• 成交量前三项目为：
  • 闵行华漕“虹桥金臣联美汇”（办公楼，面积3.5万㎡）
  • 普陀长风“浙铁绿城长风中心”（办公楼）
  • 青浦徐泾“中核科创园”（写字楼）

五、关键信息汇总

• 政策支持：央行与银保监会联合放宽首套住房贷款利率下限，财政部、税务总局推出个人所得税退税优惠，政策导向明确，旨在稳定市场预期。
• 土地市场：成交金额创历史新高，外环以外区域供应与成交占比显著，市场重心外延。
• 住房市场：新建商品住宅市场供销两旺，存量市场成交量略有回落，但价格持续上涨。
• 商办市场：商业市场供应增长显著，但成交下降；办公市场成交大幅上升，但供应减少。
• 大宗交易：华侨城拟出售上海宝格丽公寓项目，涉及面积较大，对市场有一定影响。

六、数据来源与声明

• 本报告数据来源于公开信息，由上海百盛房地产估价有限责任公司整理。
• 报告内容受版权保护，未经许可不得用于商业用途。
• 报告仅作为市场参考资料，公司不承担数据准确性法律责任。

以上为上海市房地产市场2022年9月的月度数据快报总结。