20220909-百盛评估-上海市房地产数据月报2022年8月_20页_2mb

上海市房地产市场2022年8月总结

核心内容

2022年8月，上海市房地产市场在政策支持和市场调整中呈现出供销两旺、结构变化等特征。整体市场在新房、存量房及商办领域均有不同程度的活跃表现，同时政策层面持续释放利好信号，推动市场信心逐步回升。

主要观点

政策支持

• 房地产信贷政策优化：央行在8月召开工作会议，强调保持房地产信贷融资渠道稳定，保障合理融资需求。8月15日，MLF和LPR均下调，1年期LPR从3.7%降至3.65%，5年期以上LPR从4.45%降至4.3%，以降低购房成本。
• 支持刚性和改善性住房需求：国务院常务会议提出，地方应“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款，推动市场平稳发展。
• 临港人才购房政策优化：非沪籍人才在临港新片区缴纳个税或社保满1年后可购房，且所购住房限售7年，进一步吸引人才落户。

土地市场

• 土地供应加快：8月上海新增土地供应60宗，面积约244万m²，环比增加556.7%，同比增加146.3%。第三批集中用地供应中，居住用地共35幅，总面积约184.9万m²，起始总价约1030.4亿元。
• 商服用地成交活跃：8月商服用地成交5宗，总面积约4.1万m²，成交总价约11.2亿元，环比增加25.0%。
• 成交结构变化：8月无居住用地成交，商服用地成交占比上升，工业用地成交保持稳定，研发用地成交环比下降60.0%。

住房市场

• 新建商品住宅市场活跃：8月新增供应11840套，成交10294套，供销比1:0.87。浦东、闵行、青浦区成交量合计占比超四成，市场呈现“供销两旺”态势。
• 价格趋势平稳：成交均价61567元/m²，环比下跌7.4%。外环以外区域供应和成交量占比上升，市场交易外延。
• 存量住宅市场稳定：基价均值环比上涨0.86%，成交均价39622元/m²，环比上升0.5%。成交量19496套，同比上升8.1%，环比下降2.9%。大面积、高总价段房源成交占比上升，置换改善需求释放。

商办市场

• 新建商业市场供不应求：新增供应110套，成交371套，供求比1:3.37。
• 新建办公市场供应增加：新增供应271套，成交250套，供求比1:0.92。
• 大宗交易活跃：ESR联合合作伙伴以2.68亿元收购张江生命科学研究产业园，成为本月热点项目之一。
• 商办市场热点项目：成交量前三的项目分别为徐汇龙华的“上海国际航空服务中心”、杨浦新江湾城的“嘉誉都汇广场”和普陀长风的“浙铁绿城长风中心”。

关键信息

政策层面

• 央行下调MLF和LPR，释放宽松信号。
• 国务院鼓励地方灵活运用政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。
• 临港人才购房政策优化，非沪籍人才可购房且限售7年。

土地市场

• 8月土地供应面积环比增长显著，居住用地供应占比高。
• 商服用地成交活跃，环比增长25.0%。
• 土地成交总价18.6亿元，其中部分地块楼面地价和房地联动价差异较大。

住房市场

• 新建商品住宅市场供销两旺，成交量稳定。
• 存量住宅市场价格平稳，成交量逐步回升。
• 成交结构呈现外延趋势，大面积、高总价段房源成交占比上升。

商办市场

• 新建商业市场供不应求，成交量环比上升。
• 新建办公市场供应显著增加，成交量稳定。
• 大宗交易活跃，ESR收购张江生命科学研究产业园。

数据概览

总结

2022年8月，上海市房地产市场在政策支持和市场调整中保持活跃，新房和存量市场均有所回暖，商办市场供需关系有所改善。政策层面持续释放利好信号，推动市场信心回升，同时土地供应加快，市场结构呈现外延趋势，大面积、高总价段房源成交占比上升，显示出市场对改善型需求的积极响应。