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2022年地产放松稳增长的前景总结

核心内容

2022年中国房地产市场可能呈现“一半是火焰，一半是海洋”的分化局面，主要体现在以下方面：

• 一二线城市与三四线城市的分化：一二线城市和都市圈的房地产需求仍较强，而三四线城市由于人口流出和需求见顶，难以再现繁荣。
• 高风险房企与稳健房企的分化：高杠杆、高周转模式的房企受三道红线等政策影响，面临出清风险，而稳健房企可能继续主导市场。
• 需求与供给的分化：一二线城市需求回暖，但供给可能因政策调整、房企出清和土地供应不足而出现短缺。

主要观点

1. 一二线和都市圈城市地产市场是稳增长的关键

• 人口流入型城市仍是房地产需求的主力，这些城市包括长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游五大都市圈及省会和计划单列城市。
• 土地供给有望改善，主要得益于城镇化规划调整、耕地占补平衡和人地挂钩等政策。
• 一二线城市商品房销售和投资占比高，如2020年一二线城市房地产开发投资占比达50%以上，销售面积占比超过三分之一。
• 由于高首付比例限制，一二线城市房地产需求被抑制，一旦政策放松，需求可能迅速回升。

2. 2022年一二线城市一手房供给可能短缺

• 原因包括：
  • 房企出清：部分房企因债务违约和流动性危机，其项目可能被市场视为高风险，导致有效供给减少。
  • 三道红线监管：迫使房企去杠杆、缩表，减少资产规模和存货水平，进而影响一手房供给。
  • 资本退出：三道红线和调控政策导致地产行业ROE下降，社会资本可能减少进入或退出该行业。
  • 外部资金和新进入者不足：地方国企和城投公司虽参与拿地，但开发能力有限，难以弥补供给缺口。
  • 二手住宅难以缓解供给短缺：二手住宅主要在居民之间流转，无法显著增加市场整体供给。

3. 房价上涨可能缓解供需失衡

• 在供给不足而需求回暖的背景下，一二线城市房价可能超预期上涨。
• 房价上涨将改善地产公司资产价值，缓解其财务压力，带动土地市场和地产投资回升。
• 但若政府重新打压地产需求，房价上涨可能被抑制，从而影响稳增长目标的实现。

关键信息

• 人口流入型城市：中国仅有约80个地级以上城市属于人口流入型，其余城市需求可能已见顶。
• 政策放松：多地采取了降低首付比例、房贷利率、加速放款等措施，以提振市场。
• 三道红线：迫使房企降低杠杆，减少负债，可能导致资产规模和供给能力下降约14%。
• 供给缺口估算：2022年一二线城市一手房供给可能下降25%甚至更多。
• ROE下降：三道红线和调控政策导致地产公司ROE下降，影响资本进入意愿。
• 房价弹性减弱：2021年3月开始的下行周期中，房价对销售面积下滑的弹性显著低于历史水平。
• 资产配置建议：
  • 基准场景：看好建材、机械、地产代建等受益于地产景气回升的行业，以及与地产相关的消费和银行板块。
  • 拒绝地产稳增长场景：若政府抑制房价上涨，可能影响经济增长目标，利率债可能受益，成长股表现可能优于大盘。

风险提示

• 系统性风险：地产出清可能引发金融风险。
• 疫情恶化：国内外疫情可能对房地产市场造成冲击。
• 地缘政治风险：国际环境恶化可能影响市场信心和政策执行。

结构总结

一二线城市地产市场

• 需求强劲：人口流入、收入水平高、城市化进程推动需求。
• 供给紧张：受三道红线、房企出清、资本退出等因素影响，一手房供给可能下降25%。
• 房价上行：供需失衡下，房价可能超预期上涨，带动投资和销售回升。

三四线城市地产市场

• 需求见顶：人口流出、可支配收入低、政策支持有限，难以再现繁荣。
• 库存高企：三四线城市库存去化周期高于一二线城市，影响市场复苏。

政策与市场环境

• 政策放松：多地采取措施放松调控，但效果有限。
• 三道红线：影响房企资产负债表，减少供给，降低ROE。
• 城镇化规划调整：逐步增加一二线城市土地供给，缓解供需矛盾。

资产配置建议

• 基准场景：看好地产产业链相关板块，如建材、机械、地产代建、银行等。
• 拒绝稳增长场景：利率债可能受益，成长股表现优于大盘。

风险提示

• 系统性风险：房企出清可能引发金融风险。
• 疫情和地缘政治风险：可能影响市场稳定和政策执行。

图表与数据参考

• 图表1：人口流入型城市的分布
• 图表2：中国人口净增长规模
• 图表3：30城商品房销售面积同比
• 图表4：中国开发商住宅存货规模
• 图表5：中国住宅库存去化周期
• 图表6：部分G20国家和中国城市最低首付比例对比
• 图表7：2020年一二线城市房地产开发投资占比
• 图表8：2020年一二线城市商品房销售面积占比
• 图表9：陆铭教授参加总书记座谈会
• 图表10：中国的耕地和城乡建设用地规模
• 图表11：三道红线监管要求
• 图表12：房地产贷款集中度管理
• 图表13：三类地产企业销售面积增速
• 图表14：2021年以来债务违约和信用评级被下调的房企
• 图表15：中信住宅物业开发行业销售净利率
• 图表16：中信住宅物业开发行业杠杆率
• 图表17：中国房地产行业存货周转率
• 图表18：三道红线达标前后资产负债表调整
• 图表19：房地产固定资产投资：国有 VS 全体
• 图表20：房地产固定资产投资：国有控股占比
• 图表21：全国商品房销售金额占比（2020年）
• 图表22：过去15年间六轮地产销售下行周期
• 图表23：六轮房屋下行周期中的价格弹性测算
• 图表24：地方政府土地出让金收入

分析师信息

• 分析师：樊磊
• 执业证书编号：S0590521120002
• 联系方式：
  • 电话：
  • 邮箱：fanl@glsc.com.cn

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