2008年-BIS国际清算银行_Determinants_of_house_prices_in_nine_Asia-Pacific_economies_51页_416kb

总结：亚洲-太平洋九国房价决定因素分析

核心内容

本研究探讨了1993年至2006年间，亚洲-太平洋地区九个国家（澳大利亚、中国、香港特别行政区、韩国、马来西亚、新西兰、菲律宾、新加坡和泰国）的房价动态及其决定因素。研究还分析了房价上涨是否由基本面改善驱动，还是由投机性泡沫引起。

主要观点

1. 房价波动性：房价波动性较高通常出现在供给弹性较低且商业环境较为灵活的市场中。
2. 基本面与泡沫：从国家层面来看，房价上涨主要反映了基本面的改善，而非投机性泡沫。然而，某些市场细分中确实存在泡沫迹象。
3. 政策影响：区分房价的周期性波动与泡沫成分对政策制定至关重要。政策制定者应根据驱动因素采取不同措施，如针对周期性波动可放宽土地使用规定、提高信息透明度和加强产权保护；针对泡沫则应控制不合理的资本增值预期。
4. 机构因素：住房市场和金融体系的机构安排对房价动态有重要影响，包括抵押贷款利率调整、贷款-价值比率、抵押品估值方法和抵押贷款证券化等。
5. 研究方法：采用理论框架和实证分析方法，通过长期基本面和短期动态的分析来识别房价泡沫。

关键信息

1. 房价基本面的决定因素

• 需求因素：包括实际GDP、人口、实际抵押贷款利率和抵押贷款占GDP的比例。
• 供给因素：包括土地供应指数和实际建筑成本。
• 其他资产价格：包括股票价格和汇率。
• 机构因素：由四个指数变量（商业自由度、腐败指数、金融部门指数和产权指数）的第一主成分构成，用于衡量市场安排对均衡房价的影响。

2. 房价动态的短期特征

• 均值回归与序列相关：房价短期波动可以通过均值回归和序列相关来描述。
• 周期性波动：市场摩擦（如供给滞后和信贷市场不完善）可能导致房价在短期内偏离基本面。
• 泡沫成分：无法通过均值回归和序列相关解释的房价上涨部分，可能由市场参与者对未来房价的过度乐观预期驱动。

3. 亚洲-太平洋地区的住房市场结构与制度安排

• 土地制度：自由持有和租赁持有制度在大多数国家适用，但中国和香港特别行政区仅采用租赁持有制度。
• 外资限制：除了泰国和菲律宾，其他亚洲国家基本没有外资限制。泰国允许外国投资者购买一定面积的土地。
• 税收政策：房地产交易通常涉及资本利得税、公证费和印花税，但各国政策差异显著。韩国的房地产税收政策较为严格，菲律宾的交易周期最长。
• 抵押贷款条件：大多数国家的抵押贷款合同为混合浮动利率，贷款-价值比通常在70%至80%之间。香港由于保险机制允许更高的贷款-价值比。
• 政府住房金融体系：政府住房金融机构在亚洲住房市场中发挥重要作用，提供优惠贷款并促进住房金融体系的发展。新加坡的住房金融体系最为全面，政府住房发展局（HDB）提供补贴住房，使公共住房市场占住房总量的80%以上。

4. 泡沫检测方法

• 价格-租金比与价格-收入比：市场分析师常用这些指标来评估房价泡沫，但它们可能忽略基本面波动对均衡价格的影响。
• 长期基本面分析：通过比较实际房价与基于宏观经济因素的长期基本面预测，来识别房价泡沫。这种方法在本研究中被采用，因为其在不同国家中具有更强的可比性。

研究贡献

• 区域聚焦：首次系统研究亚洲-太平洋地区的房价动态，填补了以往主要关注工业化国家的研究空白。
• 方法创新：通过引入机构因素和区分周期性波动与泡沫成分，提供了更全面的房价分析框架。
• 政策建议：为政策制定者提供了基于不同驱动因素的差异化政策建议，有助于更有效地管理住房市场风险。

结论

本研究发现，亚洲-太平洋地区的房价上涨主要反映基本面的改善，而非投机性泡沫。尽管存在一定的市场摩擦导致短期波动，但整体上没有发现明显的房价泡沫迹象。研究强调了机构因素在住房市场中的重要作用，并为政策制定提供了有价值的参考。