20240322-德邦证券-宏观专题_关于我国房地产市场的一些思考_33页_2mb

• 核心观点：

  2023年中国宏观经济处于波折修复阶段，房地产投资为主要拖累。报告提出“三步法”分析地产中枢：以人均GDP为锚，国际横向比较为稳态基准，东北地区为下行边界调整锚。中国住宅投资占GDP约为33%并接近中枢值，住宅开发率15%，房价收入比20。

• 关键指标分析：

  1. 住宅投资/GDP：当前占GDP 33%，接近国际可比国家稳态中枢区间（35%均值，下限30%），未见明显超调。2024年有望回落至4%，可通过三大工程支撑增量。
  2. 住宅开发率：中枢约为15%，2023年销售面积约为11.1亿平方米，高于需求中枢7亿平方米，存在下调空间；东北下限为12%。
  3. 房价收入比：当前约24，稳态中枢20，存在下调空间，一线城市（如上海、北京）偏高，三四线（如兰州）需调整；保障房政策有助于压降房价涨幅。

• 政策影响：
  “三大工程”（保障房、城中村改造、“平急两用”）对冲投资下滑，旧发展模式逐步被替代。政策不达预期和下行超预期为风险。

• 风险提示：

  1. 国际比较经验失效；
  2. 政策推进力度及效果不及预期；
  3. 地产下行风险超预期；
  4. 地地产政策出台不及预期。

免责声明：
本报告仅展示投资概要及风险提示，全文需谨慎阅读并注意时效性及数据准确性。如需完整中文报告需在Wind终端下载权限框架下查阅原始内容。