20160812-招商证券_香港_-新世界发展-00017.HK-投资物业大升级_新世界中心_焕新春_11页_1mb_1mb

报告摘要

新世界发展（17 HK）投资报告总结

公司概况

新世界发展有限公司（简称：新世界）成立于1970年，于1972年在香港交易所上市，是恒生指数蓝筹股之一。公司业务涵盖房地产开发与投资、基础设施及服务、百货公司、酒店及酒店公寓等领域。新世界还持有新创建集团（659 HK）61%的股份及新世界百货（825 HK）72%的股份。

核心内容

新世界发展近年来在投资性物业升级方面取得显著进展。预计2017年四季度尖沙咀新世界中心竣工后，公司将显著提升租金收入，预计2019年租金收入将达39亿港元，较2016年的16亿港元翻倍。此外，公司通过出售非核心资产，将提高资产周转率并改善资产负债表，同时一次性处置收益也将成为未来数年的额外收入来源。

主要观点

投资物业升级：尖沙咀新世界中心的建成将显著提升公司租金收入，预计其购物中心部分的租金收入可达250港元/平方尺/月，为公司带来约553亿港元的资产价值。
资产处置策略：公司持续出售非核心资产，如内地亏损酒店、非核心租赁物业及金融投资项目，预计未来处置收益可达322亿港元或更多，有助于改善财务结构。
派息政策：公司维持稳定的派息政策，2016年股息率约为4.7%，高于市场平均水平，对投资者具有吸引力。
盈利预测：2016年核心净利润预计为61亿港元，同比下降10.3%；2017年和2018年核心净利润将分别增长5%和25%，主要受益于投资物业租金增长及房地产销售利润提升。
估值分析：公司当前估值较2017年预测NAV折让57%，而同业平均折让为33%。招商证券（香港）给予买入评级，目标价为11.3港元，基于45%的NAV折让。

关键信息

盈利预测及估值

项目	2014	2015	2016E	2017E	2018E
营业额（百万港元）	56,501	55,245	55,880	54,482	63,044
同比增长 (%)	21%	-2%	1%	-3%	16%
核心净利润（百万港元）	6,507	6,770	6,070	6,379	7,975
核心每股盈利 (港元)	0.92	0.77	0.66	0.69	0.86
净负债率 (%)	29%	26%	39%	37%	32%
市净率	0.5x	0.5x	0.5x	0.4x	0.4x
股息率 (%)	4.6%	4.6%	4.7%	4.7%	5.4%

投资物业升级

尖沙咀新世界中心（300万平方尺）预计于2017年四季度竣工，将显著提升租金收入。
预计19财年购物中心和写字楼租金收入为17亿港元，占香港租金总收入的45%。
预计18财年酒店收入为8.80亿港元，占酒店总收入的40%。

非核心资产处置

2015年出售内地房地产项目收益达156亿港元，2016年预计达79亿港元。
未来潜在处置收益可达322亿港元或更多，包括内地亏损酒店、非核心租赁物业及金融投资项目。

派息政策

公司保持稳定的派息政策，预计2016年及2017年股息支付为0.42港元/股。
尖沙咀新世界中心完工后，预计18年股息有进一步提升的空间。

资产负债表与现金流

预计16年底净负债率上升至39%，17年起自由现金流将开始增长。
公司保持总现金水平高于500亿港元，16-18年净负债率将控制在32%-40%之间。

估值对比

公司	股价 (HK$)	总市值 (US$ mn)	3月平均 t/o (US$ mn)	NAV (HK$)	NAV 折让 (%)
新世界发展	9.12	11,043	12.6	21.5	57.6
新鸿基地产	111.00	41,438	72.3	172.0	35.5
长实地产	55.10	27,322	36.7	90.0	38.8
恒基地产	46.00	21,575	17.6	72.0	36.1
九龙仓集团	52.20	20,402	29.8	75.0	30.4
平均	-	-	-	-	33.3