20210624-中达证券投资-新世界发展-00017.HK-新世界发展首次覆盖报告_综合开发能力出众_特色运营创造价值_30页_1mb

新世界发展首次覆盖报告总结

核心内容

新世界发展（0017.HK）是一家港资综合性集团，业务涵盖物业发展、物业投资、建筑、保险、道路及酒店营运等多个领域。公司具备出色的综合开发能力及特色商业运营模式，特别是在K11文化商业项目的运营方面表现突出。随着内地及香港疫苗接种的推进和经济复苏，公司资产价值有望重估。报告首次覆盖给予“买入”评级，目标价为46.1港元，对应2021年16.5倍PE，较现价有约13%的上涨空间。

主要观点

• 综合开发能力出众：公司具备行业稀缺的综合开发和运营能力，成功获取核心城市的优质项目，如深圳太子湾、广州汉溪长隆综合体等，助力多元拓储。
• K11加速开幕提升业绩稳定性：K11项目具备独特的文化特色，未来数年加速开幕将提升公司经常性收入，增强业绩稳定性。
• 充裕优质土储保障增长：公司内地土储充裕，重点布局于一线城市及强二线城市，大湾区占比达44.4%；香港土储和农地资源亦较为充足，为未来发展提供保障。
• 财务状况稳健：公司杠杆水平保持稳健，净负债率常年低于50%，融资成本显著下降，综合融资成本仅2.93%，具备资金优势。
• 业务生态圈助力协同发展：公司通过搭建多元业务生态，实现客户转化与增长，生态圈会员数量持续增长，带动收入提升。

关键信息

土地储备情况

• 内地土储：截至2021财年中期，公司内地土储总楼面面积约614万方，2020财年销售面积约80万方。重点布局于前八大核心城市，占比达87.1%。
• 香港土储：2021财年上半年，公司香港土地储备总楼面面积约935万平方呎，其中用于物业发展的部分约446万平方呎，占比约47.7%。农地总面积达1646万平方呎，其中69.1%位于元朗区。

K11项目进展

• 已开业项目：截至2020年末，公司已开业K11项目共14个，分布于香港、广州、武汉、上海、天津及沈阳等地。
• 未来计划：未来数年内，公司将新增24个K11项目，预计于2021-2025财年陆续开业，总楼面面积达170.6万平方米。
• 销售表现：2021财年上半年，香港K11销售额同比增长56%，内地K11商场销售额同比增长35%。

财务状况

• 收入增长：2021财年上半年营收同比增长9.6%至355.8亿港元，主要来自内地物业发展及物业投资业务。
• 核心净利润：预测2021-2023财年核心EPS分别为2.79元、3.15元、3.70元，核心净利同比增长7.7%、12.8%、17.4%。
• 融资成本：公司综合融资成本降至2.93%，较2020财年末下降1.1个百分点，主要得益于永续债券的发行及ESG建设。

风险提示

• 调控政策及疫情防控政策存在不确定性。
• 公司重点布局城市市场可能出现波动，影响销售与现金流。
• 未来销售结算存在不确定性。

财务数据概览

估值与投资建议

• 每股NAV：约76.9港元。
• 目标价：46.1港元，对应2021年16.5倍PE，较现价有约13%的上涨空间。
• 评级：首次覆盖给予“买入”评级。

业务布局与拓展

内地业务

• 重点布局：聚焦于一线及强二线城市，如广州、深圳、佛山、北京、杭州等。
• 拓储模式：包括合作开发、政企合作、旧改及招拍挂等方式。
• 旧改项目：公司拥有6个旧改项目，预计未来数年内可开发土地面积达180万方。

香港业务

• 推盘进度：大围地铁站上盖项目柏傲庄成为销售亮点，2021财年上半年合约销售额达263亿港元。
• 土储与农地：公司土储和农地资源充足，农地转化稳步推进。

多元业务协同发展

• 业务生态圈：公司通过物业发展、物业投资、保险等多元业务搭建独特生态圈，实现客户转化与增长。
• 客户转化：2020年重叠会员人数同比增长132%，平均消费金额4年CAGR达35%。
• 非核心资产出售：公司通过出售非核心资产回笼资金，优化业务组合，如出售武汉光谷写字楼、香港巴士业务等。

财务指标分析

• 毛利率：2021财年上半年同比下降11.6个百分点至26.2%，主要受结算项目结构变化及部分业务毛利偏低影响。
• 核心净利率：2021财年上半年同比下降1.7个百分点至10.5%，但公司通过业务优化及融资成本降低，整体财务状况保持稳健。

风险提示

1. 调控政策及流动性环境存在不确定性。
2. 重点布局城市市场可能出现波动，影响公司销售与现金流。
3. 未来销售结算存在不确定性。