20170423-东吴证券-宏观经济周报_房地产市场将走向何方__15页_940kb

房地产市场将走向何方？总结

核心内容

本报告分析了2017年第一季度房地产市场与宏观经济的表现，重点探讨了房地产调控政策的效果、经济结构变化、投资趋势以及未来可能的市场走向。报告指出，尽管房地产投资名义增速回升，但实际增速仍呈下滑趋势，且三四线城市去库存压力依然存在。同时，宏观经济在出口复苏和补库存的推动下表现出超预期增长，但实际增长动力不足，存在下行风险。

主要观点

• 房地产市场调控效果有限：房地产投资名义增速高于预期，主要受价格因素影响，实际增速仍持续下滑。部分热点城市销售火爆，但无法改变三四线城市高库存的现状。
• 政策调控难度加大：本轮调控相比以往更为复杂，市场预期扭曲，政策效果难以立竿见影，需依赖长效机制来实现房地产市场健康发展。
• 房地产投资结构变化：房地产和制造业带动投资回升，但基建投资大幅回落，全年投资增速或将保持平稳。
• 经济复苏依赖短期因素：一季度经济增速超预期主要由出口复苏和补库存带动，但缺乏内生增长动力，实际增速提升有限。
• 减税降费政策释放积极信号：国务院推出六项减税举措，预计全年将减轻市场主体税负3800亿元，有助于经济提质增效。
• 不良资产证券化试点扩大：不良资产证券化有助于盘活经济资本，释放金融体系风险，未来零售类不良资产支持证券有望扩容。
• 产业转型升级政策落地：国家支持老工业城市和资源型城市产业转型升级，首批12个示范区已启动相关工作，推动传统行业与新技术融合。

关键信息

房地产市场

• 1-3月房地产开发投资累计同比增长 9.1%，创2015年3月以来新高。
• 3月70大中城市住宅销售价格环比上涨 0.7% 和 0.8%。
• 房地产投资名义增速回升，但扣除价格因素后，实际增速仅为 4.5% 和 4.4%，持续下滑。
• 三四线城市高库存问题仍未解决，去库存仍是主要任务。

宏观经济

• 一季度GDP同比增长 6.9%，高于去年四季度的 6.8%。
• PPI快速回升导致名义增速高企，但实际增速提升有限。
• 出口复苏是GDP超预期增长的主要原因，资本形成总额贡献下降。
• 工业增加值同比增速创新高，主要得益于补库存，但预计4月将有所回落。

政策动态

• 减税政策：国务院推出六项减税举措，预计全年减轻税负3800亿元，重点支持小微企业和科技型中小企业。
• 不良资产证券化：试点范围扩大，有助于提高不良资产处置效率，释放经济资本。
• 经济体制改革：部署10个领域35项改革任务，推动PPP项目落地，促进农业供给侧改革，加快国企改革步伐。
• 老工业城市升级：12个示范区启动建设，推动传统行业与新技术融合，促进区域协调发展。

风险提示

• 全球政治风险高企，地缘政治冲突影响经济和贸易复苏势头。
• 我国出口改善低于预期，可能对经济增长形成拖累。
• 汽车消费持续下滑，石油制品支撑作用难以持续。
• 房地产市场仍存在结构性问题，政策调控效果需时间验证。

图表目录（摘要）

• 图表1：名义增速和销售增速明显背离
• 图表2：实际增速和销售增速趋势一致
• 图表3：政策调控形成的4轮房地产小周期
• 图表4：价格高增带来名义增速高企，实际增速变化的弹性较小
• 图表5：出口复苏是一季度经济超预期的主因，资本形成总额的贡献明显下降
• 图表6：补库存带动工业生产同比增速创新高
• 图表7：原材料相关的钢铁、有色行业改善最为明显
• 图表8：房地产和制造业带动名义投资整体增速回升
• 图表9：扣除价格因素后，实际增速下滑趋势不减
• 图表10：地产相关类消费支撑整体增速反弹
• 图表11：汽车消费下滑明显，石油制品支撑作用缺乏持续性

总结

房地产市场在政策调控下仍面临结构性挑战，三四线城市去库存压力较大，实际投资增速持续下滑。宏观经济虽呈现短期复苏迹象，但缺乏内生增长动力，全年增长可能呈前高后低趋势。政策层面，减税降费、不良资产证券化、产业转型升级等举措为经济注入新活力，但全球政治风险和出口疲软仍构成潜在威胁。未来房地产市场走势和经济复苏情况将取决于长效机制的建立和政策执行的持续性。