房地产行业2024年度中期投资策略：中流击水，奋楫者进-240630-长江证券-21页_1mb

房地产行业2024年度中期投资策略总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业当前的市场状况、未来趋势以及政策方向，指出行业正处于从底部区间走出的阶段，需关注需求中枢下台阶、房价结构性压力、政策优化及市场调整节奏等关键因素。

主要观点

1. 需求中枢下台阶

• 长期需求因素：2011-2015年期间，城镇新增人口、人均面积提升幅度、适龄购房人口占比等中长期因子逐步见顶，而2015年后销售创新高主要得益于流动性宽松、棚改货币化和房价上涨预期。
• 当前需求环境：2024年，人口总量开始负增长，城镇化增速放缓，人均面积提升速度减缓，适龄购房人口占比下降，主力购房人群减少，导致需求中枢下台阶。
• 未来需求趋势：理论上，未来总需求中枢将低于2011-2015年水平，且当前市场面临结构性压力，而非全局性问题。

2. 房价结构性压力仍存

• 房价与租金背离：2016年之后，房价涨幅明显高于租金，当前仍处于内生消化阶段。
• 租售比偏低：中国一线城市租售比平均在1.5%左右，低于10年期国债收益率（2.3%），且远低于欧美发达国家水平。
• 结构差异：核心城市房价与租金涨幅剪刀差较大，表明结构性压力仍存在。

3. 市场调整进入下半场

• 量价周期调整：当前我国量价周期仍面临调整压力，但未显著超跌。
• 销售预测：2024年全年商品房销售面积预计同比下降16.1%至9.4亿平方米，但随着下半年基数降低，销售降幅有望逐步收敛。
• 短期预测依据：销售具有明显的季节性特征，季度末冲量现象显著，可通过环比数据预测短期走势。

4. 政策迈入超常规区间

• 政策优化阶段：我国房地产政策已进入更高阶段，但政策目标仍以防风险和双轨制为主。
• 超常规政策空间：当前超常规政策初现苗头，如零利率、量化宽松等措施尚未全面实施。
• 政策效果限制：常规政策效果有限，需更多超常规政策来改善市场预期，释放政策潜力。

关键信息

市场自身调整

• 销量跌幅：海外房地产市场快速调整周期中，销量平均跌幅约40%，持续时间约3年。
• 房价跌幅：实际房价平均下跌幅度超30%，持续时间约6年，经历从急跌到缓跌的过程。
• 周期修复：房价从高点到低点需约6年，从低点恢复至前高约需10年，期间波动修复。

政策应对与目标

• 全球经验：走出房地产危机需积极的货币政策和扩张性的财政政策，如美国和日本的案例。
• 政策组合：超常规政策包括零利率、量化宽松和财政扩张，当前我国尚未全面使用。
• 政策约束：当前政策主要受供需关系变化、需求中枢下台阶及地产与经济关系重塑的制约。

居民加杠杆意愿

• 宏观与微观层面：居民加杠杆空间有限，意愿不足，导致政策效果受限。
• 杠杆率现状：2023年末中国居民部门杠杆率为63.5%，与发达国家当前水平相比不算高，但与相同发展阶段对比相对较高。
• 预期影响：居民就业和收入预期承压，风险偏好降低，影响购房意愿。

总结

当前中国房地产行业正处于从底部区间走出的阶段，需求中枢下台阶、房价结构性压力以及居民加杠杆意愿不足是主要挑战。政策优化进入更高阶段，但需在防风险和双轨制目标下，逐步引入超常规政策以改善市场预期。市场调整仍需时间，预计2024年销售面积将有所下降，但下半年基数降低，销售降幅有望逐步收敛。未来，控制供给、消化存量、居民减负可能成为更优政策选择。