2025-03-16-联合资信-房地产行业_广东省首批土地收储点评_10页_982kb

广东省首批土地收储点评总结

核心内容

广东省作为经济大省，积极响应中央政策，于2025年1月启动了第一批土地储备领域申报地方政府专项债的项目。该项目旨在通过盘活闲置存量土地，缓解地方财政压力，同时支持城投企业化解债务风险，推动地方经济高质量发展。

主要观点

• 政策背景：中央政府为促进房地产市场止跌回稳，支持盘活存量土地，允许专项债券用于土地储备和收购存量商品房。广东省积极响应政策，成为首批试点地区之一。
• 收储特点：
  • 拟收储土地数量近180宗，面积超730万平方米，金额超360亿元。
  • 收储对象以城投企业和地方国企为主，分别占62.72%和29.67%。
  • 拿地时间主要集中在2020年至2023年，其中2022年拿地数量和面积最多。
  • 收储价格多超过原土地出让价格的70%，部分地块价格甚至超过原出让价格。
  • 土地用途以住宅和商服为主，合计占比超75%。
• 对地方政府和城投企业的影响：
  • 短期来看，土地收储有助于降低城投企业的流动性压力，改善其短期偿债能力。
  • 地方政府可将回收土地再次投入市场，用于民生和实体经济，缓解地方财政压力。
  • 土地储备专项债的发行有助于补充地方财力，支持城投企业转型，增强自身造血能力。
  • 不同地市因债务负担和土地规模差异，土储债额度存在较大差异，惠州、珠海、茂名等城市额度较高。

关键信息

政策支持

• 自然资源部和财政部出台多项政策，支持地方政府运用专项债券资金回收和收购存量闲置土地。
• 政策强调优先回收住宅和商服用地，收储价格以土地成本和市场评估价中较低者为准。

收储对象与价格

• 城投企业和地方国企是主要收储对象，其土地回收金额占比最高。
• 收储价格与原土地出让价格的比值分布为：80%以下占16.42%，80%-100%占50.75%，超过100%占32.84%。
• 2024年出让地块收储价格普遍高于原价格，因土地市场整体价格下降，评估价下降幅度有限。

土地用途

• 住宅用地占比超过50%，商服用地占比超25%，工业用地占比近10%。
• 符合政策优先回收方向，即企业无力或无意愿开发、已供应未动工的住宅和商服用地。

地区差异

• 惠州市拟收储土地数量最多、金额最大，达127.52亿元。
• 土储债额度与地方广义债务率存在一定相关性，债务负担越重，收储金额相对越高。
• 惠州、珠海、茂名、汕尾和河源等地市的收储金额占政府性基金预算收入的比重超过10%。

长期影响

• 土地市场企稳后，地方政府可通过土地出让获取更高溢价，增加财政收入。
• 城投企业可利用回笼资金进行市场化转型，增强自身盈利能力，减少对财政资源的依赖。
• 广东省人口持续净流入，为房地产市场提供一定支撑，有助于土地价值回升。

结论

广东省首批土地收储项目体现了地方政府在房地产市场调整背景下的积极应对策略，通过专项债支持盘活存量土地，既有助于缓解地方财政压力，又推动城投企业转型。未来专项债发行可能提速，对试点省份更具利好。然而，土地回收过程中需平衡企业利益与政府需求，避免因价格差异引发负面舆情，同时应加强跨部门协调，确保政策落地效果。