宏观经济：疫情下的中国房地产市场-20200430-新时代证券-20页_2mb

疫情下的中国房地产市场总结

核心内容概述

疫情对房地产市场产生了显著冲击，其影响呈现出阶段性特征。总体来看，短期内房地产市场难以恢复至疫情前水平，但长期来看，房地产仍是中国经济的重要支柱，其发展对于稳增长、推动城市化进程具有重要意义。同时，房地产政策需因地制宜，避免一刀切，以维护市场稳定和经济平稳发展。

疫情对地产需求的“四步走”影响

疫情对房地产需求的影响分为四个阶段：

1. 隔离期需求被冻结

   • 居民出行受限，售楼处关闭，线下交易几乎停滞。
   • 2月大中城市商品房日均成交量仅788套，2月上旬甚至仅有两位数。

2. 复工后的修复期

   • 随着疫情好转，居民出行限制逐步解除，商品房成交量从底部恢复。
   • 3月以来成交量逐渐回升，4月恢复至近年同期六成左右。

3. 疫情对需求的二次冲击

   • 海外疫情蔓延导致企业现金流紧张，居民就业与收入预期恶化。
   • 2020Q1居民未来就业预期指数从51.9%降至47.3%，收入预期指数从53.1%降至45.9%。
   • 4月以来地产销量修复速度放缓，显示疫情对需求的冲击逐渐过渡到第三阶段。

4. 经济重建和宽松政策提振需求

   • 随着疫情缓解，经济逐步恢复，政策宽松有助于提振地产需求。
   • 但受全球疫情发展影响，经济重启进程缓慢，第四阶段的到来相对滞后。

稳增长仍需房地产

房地产在中国经济中扮演着重要角色，其投资周期与多个经济指标密切相关，如名义GDP、PMI、PPI、企业盈利、产成品存货等。

房地产稳增长的逻辑

1. 带动投资与消费增长

   • 房地产投资直接拉动相关行业增长，如汽车、家电、家具、建材等。
   • 居民购房带动消费，同时居民信心提升也推动了房价上涨。

2. 牵一发而动全身

   • 房地产与上下游行业如钢铁、建材、工程机械、银行、建筑等密切相关。
   • 房地产投资周期往往同步或领先于5000户工业企业宏观经济热度指数。

3. 扩张地方政府资产负债表

   • 地价上涨带动地方政府财政收入，地方政府可通过土地质押融资，用于基础设施建设。
   • 地价上涨意味着资金流入地方政府，有助于稳定经济增长。

房地产政策需因城施策

当前风险分析

1. 居民负债集中于房地产

   • 房贷占家庭负债比重持续上升，部分家庭偿债压力较大。
   • 2019年末，家庭房贷占负债比重达54.6%，有76.8%的家庭有住房贷款。

2. 部分房企资产负债率偏高

   • 上市房企资产负债率已接近80%，部分房企甚至达到91%。
   • 高负债率增加了房企流动性风险，尤其在疫情冲击下，偿债压力可能进一步加剧。

3. 房价上涨预期变化

   • “房价永远只涨不跌”的预期正在改变，房价预期上涨占比降至23%。
   • 地产股超额收益领先房价环比6个月，显示市场对房价走势的预期有所调整。

政策建议

• 避免房价过快上涨与抑制行业发展有区别

  • 当前政策目标是防止房价过快上涨，而非抑制房地产行业发展。
  • 房地产对城市化和中产阶级发展有重要支撑作用。

• 推动共有产权房建设

  • 可通过国开行等机构建立共有产权房，以更灵活的方式调控地价和房价，避免资金直接进入财政表，从而降低地方政府债务压力。

风险提示

• 房价超预期调整风险

  • 若房价大幅下跌，可能引发质押品风险、信贷风险及地方债务危机。
  • 类比2018年股票质押危机，需警惕类似情况发生。

• 政策不及预期风险

  • 若政策放松力度不足，可能延缓房地产市场复苏，影响经济稳定。

关键数据与图表

• 居民杠杆率缺口

  • 2018年以来中国居民杠杆率缺口在零附近波动，疫情前甚至为负值，显示居民未过度借贷。

• Shibor与房贷利率传导

  • 3个月Shibor下降通常带动地产销量回升，但本轮传导不畅，影响修复速度。

• 居民储蓄倾向上升

  • 2020Q1居民储蓄占比创新高，达53%，部分居民将住房视为储蓄工具。

• 房企信用债到期压力

  • 2020H2房企信用债到期压力明显增加，需警惕流动性风险。

总结

疫情对房地产市场冲击明显，短期内难以恢复至疫情前水平。房地产作为经济的重要支柱，其发展对稳增长、推动城市化具有关键作用，但需注意房价上涨与居民收入之间的平衡。当前政策应坚持“因城施策”，避免房价过快上涨或过快下跌，以维持市场稳定和经济平稳发展。同时，需警惕居民负债集中、房企高杠杆及房价预期变化等潜在风险。