20230625-国金证券-房地产行业研究_LPR下调10BP_商票逾期数量环比上升_17页_2mb

房地产市场表现

• 本周行情回顾：

  • 申万A股房地产板块周跌幅47%，港股房地产板块周跌幅65%，物业指数周跌幅108%，市场整体承压。
  • 地产个股中，金科股份、派斯林等涨幅居前（+14%、+103%），正荣地产、新城发展等跌幅显著（-241%、-212%）。

• 土地市场：

  • 北京首轮集中供地收官，全国300城宅地成交环比跌58%，同比降79%，平均溢价率仅4%。
  • 2023年累计宅地成交同比降24%，华润、保利等房企拿地金额位居前列，投资趋于谨慎。

• 新房成交：

  • 35城市周成交371万㎡，环比降6%，同比缩50%，三四线城市环比增9%但同比缩62%。
  • 一线城市成交显著下滑，二线城市复苏力度相对明显。

• 二手房成交：

  • 15城周成交121万㎡，环比跌34%，同比降31%，三四线城市复苏乏力，二线城市环比微幅反弹。

政策与市场动态

• LPR下调：
  • 6月20日，五年期LPR下调10个基点至4.2%，首套房贷利率下限降至4.0%，183个城市首套房利率仍有下降空间，利好购房需求。
• 房企风险：
  • 5月商票逾期企业数量环比增72%，达1551家，反映房企流动性压力持续。“多家房企债务违约”风险加剧市场不确定性。

板块与个股展望

• 板块推荐：
  • 地产：具备持续拿地能力的央国企（如建发国际、中国海外发展）及二线城市的改善型房企。
  • 物业：受益于地产复苏的龙头公司（如建发物业、滨江服务），并看好二手房市场活跃度回升的贝壳。

风险提示

1. 政策提振效果有限：宽松政策难以迅速提振市场信心，销售复苏乏力可能延续。
2. 三四线恢复不足：缺乏棚改等刺激手段，三四线城市恢复力度弱于一二线。
3. 债务风险外溢：房企债务违约频发，可能挤压消费者预期，抑制市场良性循环。
4. 库存去化周期长：重点城市商品房库存同比增13%，三四线城市去化周期拖累市场活力。