2019年青岛房地产市场年报_123页_9mb

2019年青岛房地产市场年报总结

核心内容概览

2019年青岛房地产市场在宏观环境和政策调控的双重影响下，呈现出供需失衡、市场下行、政策调整等特征。全国及青岛经济增速放缓，房地产金融政策持续收紧，土地市场供需上升但价格平稳，商品房市场供大于求，住宅市场竞争激烈，商办市场发展相对平稳，企业表现分化，政策导向逐步向“房住不炒”和“三稳”倾斜，重点发展租赁住房及城市更新。

主要观点

1. 宏观环境

• 全国经济：2019年前11月GDP增速放缓，CPI上升压力大，PPI下滑加快，经济下行风险增加。
• 青岛经济：青岛GDP增速为6.4%，略高于全国水平，房地产占固定资产投资比例上升至17.7%，房地产对经济的拉动作用增强。
• 政策规划：2019年政策主线由“因城施策、分类指导”转向“城市更新、存量房改造、发展租赁住房”和“三稳”并重，重点发展租赁市场，推动房地产市场平稳健康发展。

2. 土地市场

• 供需情况：2019年土地市场供应和成交均有所上升，供应集中在原胶南市、即墨区和胶州市，主城区供销相对较少。
• 价格走势：平均楼面地价同比上涨25%，受基准地价提高和土地供应结构变化影响，部分区域如市南区、崂山区楼面地价居高不下。
• 政策调控：土地拍卖政策趋严，熔断机制应用，土地供应根据市场容量精准控制，部分区域减少供地，以抑制房价过快上涨。
• 重点地块：
  • 海尔西韩项目：成交总价59.85亿元，为单幅成交总价最高地块，楼面地价9613元/㎡。
  • 青岛地铁资源开发有限公司：以15000元/㎡楼面地价竞得市北区商业地块，为2019年楼面地价最高地块。
  • 碧桂园云著：以78.57%的溢价率成为2019年青岛最高溢价率地块。

3. 商品房市场

• 供销情况：商品房市场供升需降，全年新增供应2216万㎡，成交1638万㎡，成交均价14445元/㎡，同比上涨3%。
• 去化压力：商品房库存增至2889万㎡，去化周期约21个月，去化压力持续增大。
• 区域差异：原胶南市、胶州市、即墨区为供销主力，市南区、崂山区去化周期较长，价格较高；高新区及平度市去化压力较小。

4. 住宅市场

• 市场表现：住宅市场整体竞争激烈，销售/投资比例下降，市场盈利能力下滑。
• 供应结构：住宅兼商业地块占比上升至39%，拉近与纯住宅用地的差距。
• 区域热度：市南区、崂山区为住宅市场热点，去化周期较长，价格高企。

5. 商办市场

• 市场表现：商办市场发展相对平稳，政策对租赁市场支持力度加大，部分城市推出租赁补贴政策。

6. 企业表现

• 重点房企：融创、金茂、海尔、龙湖、和达等房企在一级土地市场表现积极，获取土地面积均超100万㎡。
• 市场分化：部分企业因政策调控和市场环境变化，拿地热情减弱，市场表现分化明显。

关键信息

1. 金融政策

• 房地产贷款中，个人住房贷款维持高位，房企开发贷增量偏低。
• LPR成为房贷利率定价基准，首套房贷利率不低于LPR，二套房贷利率不低于LPR+60个基点。
• 2019年12月起，LPR改革正式实施，部分城市房贷利率有所下降。

2. 调控政策

• 多城在公积金贷款、限购条件、人才引进、落户条件等方面出现松动。
• 青岛市取消购房摇号政策，放宽落户条件引进人才，取消新区首套房限购。
• 各地出台租赁住房政策，如集体建设用地建设租赁住房试点、公租房免征房产税、租赁补贴免征个税等。

3. 土地市场政策

• 青岛土拍政策多次调整，积极响应国家稳地价方针。
• 土地供应根据区域市场容量精准控制，去化周期长区域少供或停供。
• 2019年12月开始执行土地网上交易，熔断机制实施，溢价率控制在较低水平。

4. 城市规划

• 轨道交通规划：截至2019年底，全市规划建设16条地铁线路，已开通4条，未来城阳、高新、西海岸、即墨、胶州等地地铁逐步兑现，区域热度提升。
• 重点片区规划：
  • 西海岸新区：藏南镇规划为文旅示范镇，重点发展生态旅游、休闲农业、现代产业融合。
  • 高新区：扩区至196.5平方公里，重点发展轨道交通、科技创新、高端制造。
  • 灵山湾国家森林公园：总面积761.1平方公里，打造生态旅游岛及高端海岛休闲度假目的地。
  • 城阳棘洪滩西片区：定位为青岛轨道交通产业示范区，形成“一轴、两核、三带、多组团”结构。
  • 市南区中心区及海岸带片区：定位为国际商务中心、时尚消费中心，重点发展总部经济、金融、文化休闲等产业。

5. 区域市场

• 原胶南市：供销市场活跃，成为2019年土地市场主力。
• 市南区：成交均价最高，去化周期达81个月，市场表现相对低迷。
• 崂山区：土地供应集中，楼面地价居高不下，住宅市场活跃。
• 高新区：去化压力较小，土地供应与市场需求相对平衡。

总结展望

2019年青岛房地产市场整体处于调控与市场下行并存的阶段，政策导向明确，强调“房住不炒”与“三稳”政策，推动租赁市场发展和城市更新。土地市场供需上升，但价格平稳，去化周期拉长，市场面临较大压力。未来，随着轨道交通、城市更新等政策的推进，部分区域市场热度有望提升，但整体市场仍需通过政策调控和市场调整实现平稳健康发展。