房地产开发行业《地产大变局》系列一：地产何以至此？对地方财政及城投影响几何？-20220307-国盛证券-31页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

房地产行业目前面临销售和融资双杀的困境，导致房企现金流紧张、拿地意愿下降，进而引发土拍市场冷淡。政策调控从供给端、融资端、需求端、房企端等多个维度收紧，影响了整个行业的资金流动和经营状况。

主要观点

• 政策调控精准：调控从多个层面全面收紧，包括“三道红线”、房贷两集中、前融资金管控等，导致房企融资受限。
• 销售下行：需求端调控和市场信心不足，导致销售回款减少，叠加预售资金监管趋严，房企经营性现金流受阻。
• 现金流危机：融资性现金流和经营性现金流双重受阻，使部分房企陷入流动性危机，出现违约和暴雷现象。
• 土地市场冷清：土地市场自2021年下半年开始走冷，流拍率上升，溢价率下降，土拍市场趋于低迷。
• 地方财政依赖：房地产行业对地方财政收入贡献度高，2020年均值达49.5%，其中房地产税收和土地出让金为主要来源，合计占财政收入约36%。
• 城投债风险：房地产销售和土地出让收入下滑将影响地方财政，进而影响城投债偿债能力和利息支付。
• 政策转向：近期政策有所松动，如降低首付比例、放松四限政策，但政策落地仍需时间和力度，整体仍处于中段宽松阶段。

关键信息

融资端调控

• 房地产贷款集中度管理：自2020年12月开始实施，限制银行对房企的贷款规模。
• 信托贷款管控：2021年2月起，信托继续开展“两压一降”，融资类信托规模迅速回落。
• 供应链ABS叫停：2021年5月，基金业协会叫停房地产供应链类金融产品。
• 预售资金监管加强：2021年下半年起，多地加强预售资金监管，限制房企资金使用。

房企端调控

• 三道红线政策：2020年8月出台，限制房企杠杆，导致房企有息负债增速下降。
• 商票纳入监管：2021年6月，商票被纳入房企债务监管，限制房企通过供应商融资。
• 拿地销售比限制：2021年7月，要求试点房企拿地金额不得超过年度销售额的40%。

需求端调控

• 四限政策加码：限购、限贷、限售、限价等政策收紧，影响新房和二手房市场。
• 学区房政策调整：2021年5月，中央政治局会议点名防止以学区房名义炒作房价。
• 预售资金监管：各地出台不同政策，如昆明、天津、上海等地实行预售资金监管，资金提取比例与项目节点挂钩。

地方财政影响

• 房地产税收与土地出让金：房地产行业税收和土地出让金是地方财政收入的重要组成部分，占全国财政收入约36%。
• 财政依赖度：各省财政收入对房地产行业依赖度分化明显，浙江、湖南、江苏依赖度最高，宁夏、内蒙古、山西最低。
• 城投债压力：房地产行业下滑将导致地方财政收入减少，进而影响城投再融资能力和利息支付能力。

投资建议

• 评级与推荐：维持地产开发板块“增持”评级，推荐关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
• 重点标的：
  • A股：保利发展（买入）、金地集团（买入）、滨江集团（买入）
  • H股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋

风险提示

• 疫情影响：疫情反复可能导致销售进一步下滑。
• 房地产税政策：房地产税政策若超预期，将对行业造成较大压力。
• 房企信用违约：房企信用违约可能扩散，影响行业稳定。
• 政策执行力度：政策落地需时间和执行力度，效果可能不达预期。

图表目录概览

• 图表1-11：反映2020Q3以来政策收紧对房企资金链的影响。
• 图表12-24：展示房地产销售、拿地、政策放松情况。
• 图表25-35：分析房地产行业对财政收入的贡献及各省依赖度。
• 图表36-39：呈现地方财政收入对房地产行业的依赖度变化及象限图。

总结

房地产行业当前面临销售和融资双杀的困境，政策调控精准，导致房企资金紧张、拿地意愿下降，进而影响土地市场。房地产行业对地方财政收入贡献度高，但依赖度分化明显，部分省份如浙江、湖南、江苏依赖度较高，而宁夏、内蒙古、山西较低。政策宽松方向明确，但政策落地仍需时间和力度，整体行业仍处于底部，后续有望回升。投资建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企，如保利发展、金地集团、滨江集团等。风险提示包括疫情、房地产税政策、房企信用违约及政策执行力度不足。