房地产行业2019年投资策略：分化·变革·机遇-20181228-长江证券-38页_1mb

房地产行业2019年投资策略总结

核心内容概述

2019年房地产行业将经历周期演进，从政策偏紧且基本面走弱的第三阶段逐步向“政策见底、基本面弱”的第四阶段过渡。预计2019年房地产销售面积和销售额将同比分别下滑7.9%和5.6%，而新开工面积和地产投资增速预计分别为3.0%和3.4%。政策与流动性预期好转将成为推动地产板块估值修复的重要因素。

主要观点

• 周期框架：房地产板块走势由政策面与基本面预期的组合驱动，分为四个阶段，2018年处于第三阶段，即“政策偏紧且基本面预期弱”，板块难以走出系统性行情。
• 中长期趋势：中长期需求释放将放缓，但总量仍较稳定，房价系统性风险有限。区域分化将加剧，核心城市及人口产业向好的区域将更具投资价值。
• 政策基调：2018年政策以“房住不炒”为主，持续收紧，但2019年政策预期有望改善，流动性环境将有所缓解。
• 销售与投资：销售层面，一线城市销售面积预计持平，二线城市销售面积预计下滑3.0%，三四线城市销售面积预计显著回落10.0%。投资层面，地产投资增速预计为3.4%，主要依赖土地购置费推动。
• 库存与去化周期：当前房地产市场库存水平较低，去化周期处于历史低位，未来销售和投资将受到库存和政策的双重影响。
• 区域分化：人口和产业变迁将导致区域房价分化，核心城市和都市圈因人口流入及产业聚集，房价表现优于三四线城市。
• 保障房与租赁市场：保障房建设受财政限制，发展缓慢，但市场化发展仍将持续，二手房市场将成为租赁供应的重要来源。

关键信息

一、地产周期与投资策略

• 2018年地产板块“N形走势”表明其处于周期博弈第三阶段，政策偏紧、基本面走弱。
• 2019年地产周期预计进入第四阶段，即“基本面弱但政策见底”，板块将逐步走出底部，估值修复成为主旋律。
• 投资建议关注防御和相对收益兼备的龙头房企，包括：万科A、保利地产、新城控股、金科股份、华夏幸福、招商蛇口。

二、2019年销售与投资预测

销售预测

投资预测

• 新开工面积：预计同比增长3.0%
• 地产投资：预计同比增长3.4%，主要由土地购置费推动
• 土地购置费：预计2019年同比增长5.0%，与土地成交价款变化趋势趋同，但滞后约1个月

三、区域分化与人口产业影响

• 人口与产业：核心城市及都市圈因人口流入和产业聚集，需求支撑更强，房价更具上涨潜力。
• 城镇化率：我国城镇化率仍有一定提升空间，但增速放缓，房地产市场进入平稳发展阶段。
• 人均居住面积：未来将平稳增长，但改善性需求和住宅更新需求将成为新的支撑因素。

四、保障房与租赁市场发展

• 保障房建设：受财政状况限制，建设较为缓慢，但仍是重要民生工程。
• 租赁市场：市场化发展持续，二手房市场流转体系需进一步健全，以满足租赁需求。

五、政策与流动性环境

• 政策基调：2018年政策偏紧，2019年政策预期将有所好转，流动性环境逐步缓解。
• 按揭利率：预计房贷利率将逐步触顶，对地产板块形成支撑。
• 棚改货币化安置：2019年棚改总量预计下降至每年460万套，货币化安置比例也将逐步下降。

行业变革与机遇

• 集中度提升：行业集中度提升是长期趋势，但2019年地产行情驱动因素仍以政策与基本面为主。
• 区域分化：产业变迁和人口流动将加剧区域房价分化，核心城市及都市圈具有更高增长潜力。
• 长效机制：政策层面将加快建立房地产市场长效机制，促进市场平稳健康发展。

风险提示

1. 地产调控政策或有紧缩风险，对行业总体运行产生影响。
2. 流动性环境或仍存在不确定性，对地产行业需求端及房企融资产生影响。

结论

2019年房地产行业将处于周期博弈的第四阶段，政策与流动性预期好转，地产板块将逐步走出底部，估值修复行情有望延续。建议关注核心城市及产业向好的区域，选择具备稳定增长能力和良好现金流的龙头房企进行投资。