20240926-开源证券-房地产行业点评报告_促进房地产市场止跌回稳_政治局会议涉房定调转变_4页_368kb

房地产行业分析：政策导向与市场展望

1. 政治局会议定调变化

• 政策基调：中共中央政治局会议将房地产定位为 “止跌回稳”，直接对当前市场中的持续下跌与库存积压作出回应。
• 问题背景：
  • 销售市场：商品房销售面积同比下降18.0%，8月单月同比下降126%，已连续14个月下行。
  • 存量库存：待售面积同比增长139%，去库存压力较大。
  • 房价走势：新房价格环比下跌0.7%，同比下跌5.7%，为2015年以来最大降幅。

2. 精准施策：供给端与需求端双优化

• 供给侧：

  • 严控增量：减少土地供应，如322城宅地成交同比下降23%。
  • 盘活存量：通过收储、保障房建设等方式升级改造闲置资产。
  • 质量提升：优化标准、提高得房率、放开限价以激励高品质项目。

• 需求端：

  • 降息政策落地：存量房贷利率下调超50BP，LPR预计再降20-25BP。
  • 限购调整：率先在一线城市松绑，配合二套房首付降至15%。
  • 财税支持：拟调整契税、增值税、个税，并优化购房补贴和公积金政策。

3. 投资建议与推荐标的

• 推荐方向：具备强信用、高投资强度、地域优势的混合所有制企业与央国企。
• 推荐企业：
  • 央国企：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产。
  • 民营与混合所有制：万科A、绿城中国、新城控股、美的置业。

4. 风险提示

• 政策执行效果不及预期。
• 资金到位不及预期，可能影响去库存与项目重启工作。

5. 数据支持：附会议历史

• 近年中央政治局会议均有提及房住不炒、促进平稳健康发展，9月最新会议首次提出止跌回稳，显示出问题已达新阶段。