20180614-安信证券-5月统计局房地产开发投资及销售数据点评_销售改善_开工提升_定金及预收款+按揭款占比持续扩大_10页_650kb

房地产行业动态分析总结（2018年06月14日）

核心内容概述

2018年6月14日，统计局公布了房地产行业1-5月的数据，整体显示房地产市场销售有所改善，新开工面积增加，投资增速保持平稳，资金到位情况有所提升，但土地购置费增长趋缓。行业仍处于低库存、高去化的状态，龙头房企表现稳健，销售释放持续，政策环境呈现“名紧实松”的特点。

主要观点

销售改善与库存去化

• 销售数据：1-5月商品房销售面积同比增长2.9%，销售金额同比增长11.8%，单月销售增速达8.0%，为1-5月最高。
• 均价趋势：销售均价保持稳定，累计增速提升1个百分点。
• 库存状态：待售面积同比下降1.19%，库存周期降至4.24个月，整体去化良好，龙头房企去化率在70%-80%之间。

投资增速与结构变化

• 投资增速：1-5月房地产开发投资累计4.14万亿元，同比增长10.2%，增速较为平稳。
• 住宅投资占比提升：住宅投资占房地产投资比重达70.1%，较1-4月提升0.7个百分点。
• 区域差异：东部地区投资增速保持稳定，中部地区小幅回升，西部地区有所回落，东北地区增速显著提升。

新开工与竣工情况

• 新开工面积：1-5月新开工面积同比增长10.8%，竣工面积同比下降10.1%，显示“补”大于“销”的趋势。
• 开工与销售关系：新开工面积与销售面积之差持续扩大，主要源于供给端的控制，如预售证限制。

土地市场表现

• 土地购置：1-5月土地购置面积同比增长2.1%，土地成交价款增长16.0%，但增速较17年同期明显放缓。
• 土地流拍现象：近期土地流拍增多，反映房企土储意愿下降，未来土地购置费可能趋缓。

资金到位情况

• 到位资金：1-5月累计到位资金6.20万亿元，同比增长5.1%，主要由自筹资金和定金及预收款带动。
• 按揭贷款与定金占比：按揭贷款+定金及预收款占比达47.4%，为16年至今最高，显示房企资金来源更多依赖销售回款。

关键信息

• 行业趋势：房地产市场整体保持稳定，销售、投资、资金到位均呈现增长态势，但增速趋缓。
• 政策影响：政策环境呈现“名紧实松”，如人才新政，未来政策可能在城市间进行微调，但不会出现大面积限制性政策。
• 房企策略：龙头房企采用快周转高回流策略，保障未来2-3年业绩释放，整体行业具备低估值高增长的特性。
• 投资建议：建议关注A股龙头房企（如招商蛇口、保利地产、万科A、新城控股）以及弹性较大的二线房企（如中南建设、荣盛发展、蓝光发展）。

风险提示

• 销售回落
• 政策不及预期
• 市场不及预期

投资评级

• 行业评级：同步大市-A
• 收益评级：
  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数相差-10%至10%
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上
• 风险评级：
  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数

附录：相关报告

• 周报180610：土地成交量价齐升、部分城市调控加码
• 周报180603：一手成交环升、险资可参与长租市场
• 周报180527：北京限价房销售新规、或促取证速度
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