房地产行业5月统计局房地产开发投资及销售数据点评：销售改善、开工提升、定金及预收款﹢按揭款占比持续扩大-20180614-安信证券-10页-1mb

房地产行业2018年5月数据总结

核心内容概述

2018年6月14日，国家统计局发布了1-5月房地产开发投资及销售数据，整体表现呈现销售改善、新开工提升、资金到位增长等积极信号，但土地购置增速放缓，行业面临资金压力与政策调控的双重影响。

主要观点

销售数据改善

• 销售面积：1-5月累计销售面积5.64亿平米，同比增幅2.9%，较1-4月提升1.6个百分点。
• 销售金额：累计销售额4.87万亿元，同比增速11.8%，较1-4月提升2.8个百分点。
• 销售均价：5月销售均价8832元/平米，较4月微升；1-5月均价8647元/平米，同比增速提升1个百分点。
• 库存去化：待售面积5.60亿平米，同比减少1.19%，库存处于低位，去化良好，龙头房企去化率在70%-80%之间。

投资增速平稳

• 累计投资：1-5月房地产开发投资累计4.14万亿元，同比增速10.2%，较1-4月下降0.1个百分点。
• 住宅投资占比：住宅投资占比达70.1%，同比提升0.7个百分点，住宅投资增速14.2%，与1-4月持平。
• 区域差异：东部地区增速11.3%，中部地区13.3%，西部地区2.8%，东北地区19.9%，区域投资增速呈现“东平中西回落，东北提升”的格局。

新开工增速提升

• 新开工面积：1-5月累计新开工面积7.22亿平米，同比增速10.8%，较1-4月提升3.5个百分点。
• 竣工面积：累计竣工面积3.05亿平米，同比下降10.1%，较4月提升0.6个百分点。
• 供需关系：新开工面积与销售面积之差持续扩大，但整体库存处于低位，主要源于供给端控制（如预售证管理）。

土地市场表现

• 土地购置面积：1-5月累计购置面积0.77亿平米，同比增速2.1%，较上月提升4.2个百分点。
• 土地成交价款：累计成交价款3522亿元，同比增速16.0%，较上月提升2.4个百分点。
• 土地购置增速：较17年同期增速明显收窄，分别为16.2个百分点和3.2个百分点。

到位资金增长

• 到位资金：1-5月累计到位资金6.20万亿元，同比增速5.1%，较1-4月提升3个百分点。
• 资金结构：按揭贷款+定金及预收款占比达47.4%，为16年至今最高；自筹资金+定金及预收款占比达78.8%，显示房企资金更多依赖自身现金流。

关键信息

• 投资趋势：房地产投资增速较为平稳，主要由土地购置费驱动，未来若资金压力持续，土地购置费可能下降，但开工增加可能带动施工改善。
• 政策影响：政策呈现“名紧实松”趋势，如人才新政，未来政策可能在城市间微调，但不会出现大面积严格限制。
• 房企策略：龙头房企加快推盘节奏，实施快周转高回流策略，保障未来2-3年业绩释放。
• 行业前景：地产行业为低估值高增长行业，具备价值性机会，建议关注A股龙头房企及弹性较大的二线房企。

投资建议

• 重点推荐：招商蛇口、保利地产、新城控股、万科A等A股龙头房企，以及中南建设、荣盛发展、蓝光发展等弹性较大的二线房企。
• 风险提示：销售回落、政策不及预期、市场不及预期。

行业评级体系

• 收益评级：
  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上；
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间；
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
• 风险评级：
  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数；
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数。

分析师声明

黄守宏分析师具有证券投资咨询执业资格，对报告内容负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、观点独立公正。

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行业动态分析

• 政策动态：部分城市调控加码，但整体政策趋向“名紧实松”，人才新政成为政策重点。
• 市场动态：销售回暖，龙头房企表现强劲，市场整体处于低库存高去化状态。
• 资金动态：房企资金更多依赖自筹资金及定金预收款，按揭贷款增速放缓，显示资金压力。

行业评级

• 投资评级：同步大市-A，维持评级。

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