20150513-申万宏源研究_香港_-华润置地-01109.HK-合理定价配股筹100亿港币_重申增持评级_11页_806kb

报告摘要

华润置地 (1109 HK) 详细总结

核心内容

华润置地 (1109 HK) 在2015年5月13日宣布以先旧后新的方式配售4亿股，共计筹集100亿港币。配售价为25.25港币，较周一收盘价折价约7%。此次配股为公司提供了一个重要的融资机会，有助于其在土地市场回暖前补充土地储备。公司于2015年5月12日宣布配股计划，并于5月13日恢复交易。

主要观点

市场表现：内房股今年以来累计升幅超过四成，华润置地作为第一家宣布新股配售的开发商，其股价表现引人关注。
配股定价：定价在1.4倍15年市净率（PB）附近，与净资产值（NAV）相比有约7%的折价，但低于市场平均水平。
销售情况：华润置地2015年4月合约销售为60亿元人民币，同比增长47%，前四月累计合约销售为213亿元人民币，同比增长56%，远超行业平均。
销售目标：公司2015年全年销售目标为780亿元人民币，截至4月已完成27%。
财务表现：公司2015年核心每股盈利（Core EPS）为1.97港币，2016年预计为2.33港币，2017年预计为2.82港币，显示稳健增长。
估值调整：基于更乐观的一线城市房价上涨假设，公司将每股净资产值从27.04港币调升至30.07港币，目标价也相应调整为30.07港币，无折价。

关键信息

财务数据（2013-2017）

指标	2013	2014	2015	2016E	2017E
营收 (亿港币)	71,389	88,382	101,883	120,768	138,950
同比增长 (%)	61%	24%	15%	19%	15%
核心净利润 (亿港币)	9,442	11,803	13,363	16,182	19,551
同比增长 (%)	30%	25%	13%	21%	21%
每股收益 (HK$)	2.52	2.52	2.18	2.66	3.14
核心每股收益 (HK$)	1.62	2.02	1.97	2.33	2.82
ROE (%)	12.3%	13.0%	12.1%	12.3%	13.3%
净负债率 (%)	39%	43%	36%	45%	44%
股息收益率 (%)	1.6%	1.8%	1.9%	2.3%	2.8%
市盈率 (x)	16.8	13.4	13.8	11.6	9.6
市净率 (x)	1.7	1.5	1.4	1.2	1.1

销售表现

月度销售：2015年4月合约销售为60亿元人民币，同比增长47%，环比增长39%。
年度销售：2015年前四月累计合约销售为213亿元人民币，同比增长56%。
销售目标：2015年全年销售目标为780亿元人民币，完成率27%。
深圳市场表现：深圳市场为公司提供约25%的销售资源，2015年前四月住宅交易量同比增长74%，房价连续八个月环比上涨。

估值与目标价

每股净资产值：从27.04港币调升至30.07港币。
目标价：从23.02港币上调至30.07港币，无折价。
目标价与市价差：目标价较当前市价有约11%的上行空间。
评级：维持“Outperform”评级。

附录数据

投资物业运营数据

物业	2014年租金收入 (万港币)	2013年租金收入 (万港币)	同比增长 (%)	平均出租率 (%)	出租率变化 (%)
深圳Mixc	990,698	976,931	1.4%	99.7%	0.1%
杭州Mixc	486,184	468,463	3.8%	98.5%	-0.2%
沈阳Mixc	399,436	375,466	6.4%	96.2%	-1.7%
成都Mixc	258,170	185,209	39.4%	98.4%	-0.1%
南宁Mixc	454,216	385,722	17.8%	99.1%	0.1%
郑州Mixc	103,017	N/A	N/A	94.7%	N/A
重庆Mixc	41,249	N/A	N/A	87.7%	N/A
无锡Mixc	19,730	N/A	N/A	75.3%	N/A
上海Times Square商业	134,983	142,949	-5.6%	94.4%	-1.4%
北京Phoenix Plaza商业	80,176	71,503	12.1%	97.1%	-2.4%
北京Hi5	228,860	141,976	61.2%	99.9%	-4.9%
南京Mixc	268,424	246,450	8.9%	N/A	N/A
深圳Grand Hyatt酒店	485,764	462,579	5.0%	69.8%	-3.2%
岱山Shimei Bay Le Meridien酒店	81,534	108,389	-24.8%	37.2%	-3.2%
沈阳Grand Hyatt酒店	203,232	90,094	125.6%	66.7%	-4.9%
上海Times Square办公	122,679	106,106	15.6%	99.2%	7.3%
北京Phoenix Plaza办公	335,491	310,385	8.1%	95.9%	3.2%
北京Hi5办公	25,126	27,521	-8.7%	100.0%	0%
其他	268,424	246,450	8.9%	N/A	N/A

新商场开业计划（2015-2017）

年份	2014	2015	2016	2017
运营商场	上海Times Square	青岛Mixc	雷州Mixc One	西安Mixc One
新商场	深圳Mixc	菏泽Mixc	温州Mixc	太原Mixc
新商场	杭州Mixc 1	长沙Mixc One	上海Mixc	南通Mixc
新商场	沈阳Mixc One	南昌Mixc	成都Mixc 1	深圳Mixc World
新商场	北京Phoenix Plaza	河南Mixc One	空缺	北京密云Mixc One
新商场	成都Mixc 1	空缺	空缺	空缺

结论

华润置地的配股融资计划表明了其对市场环境的积极应对，以及对未来发展的信心。尽管配股价格较净资产值有7%的折价，但考虑到公司稳健的财务状况和良好的销售表现，该定价被认为合理。公司将继续利用其央企背景和良好的市场地位，通过合理的资金使用和并购机会，推动其在房地产市场中的进一步发展。整体来看，华润置地的前景依然乐观，分析师继续维持“Outperform”评级，并将目标价调整为30.07港币。

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