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华润置地 (1109 HK) 2018年一季度分析报告总结

核心内容

华润置地作为一家大型国有内地开发商，在2018年第一季度实现了合约销售额322亿元人民币，同比增长6%，但三月单月销售额增长显著，达到155亿元人民币，同比增长30%。公司于2018年开始披露包括参股项目在内的总合约销售数据，第一季度总销售额为362亿元人民币。

公司预计全年可售资源为3100亿元人民币，同比增长40%，销售目标为1830亿元人民币，同比增长20%。预计首季占全年供货的约10%，70%的供货将集中在第二和第三季度，因此未来几个月销售数据有望增长。

主要观点

• 销售表现：虽然首季整体销售增长较慢，但三月单月销售增长显著，显示出强劲的市场反应。
• 土地储备：公司土地储备充足，截至2018年一季度，可供开发销售的权益土地储备面积达3800万平方米，平均成本为5500元/平方米，占销售均价的32%。土地储备主要集中在68%的二线城市、21%的三线城市，以及7%的一线城市和4%的四线城市。
• 投资物业：公司商业物业租赁业务持续增长，第一季度租金收入达21.65亿元人民币，同比增长26%。截至2017年底，运营中的投资物业总面积达690万平方米，包含16个万象城和11个五彩城/万象汇。2018年计划新开8个购物中心，预计到2020年运营购物中心达48个，之后还将有18个购物中心陆续建成。
• 财务状况：公司净负债比率从2016年底的24%上升至2017年底的36%，总负债规模为1260亿港元，净负债为620亿港元。融资成本持续下降，平均融资成本在2017年为4.23%。公司未再发行美元债，有效控制外债比例。
• 估值与评级：公司当前估值相当于2018年8.4倍PE和1.2倍PB，较净资产值折价30%。分析师重申增持评级，目标价为32.51港元，较当前股价有11%的上行空间。

关键信息

财务摘要与估值

指标	2016	2017	2018E	2019E	2020E
营业收入 (HK$m)	109,328	118,588	143,069	175,290	215,006
同比增长率 (%)	6%	8%	21%	23%	23%
核心净利润 (HK$m)	16,270	19,160	24,196	29,681	34,858
同比增长率 (%)	14%	18%	26%	23%	17%
每股收益 (HK$)	2.81	3.32	4.53	4.93	5.68
核心每股收益 (HK$)	2.35	2.76	3.49	4.28	5.03
ROE (%)	14.0%	14.8%	15.7%	16.7%	17.1%
净负债比率 (%)	24%	36%	38%	38%	38%
股息收益率 (%)	2.4%	3.3%	4.2%	5.1%	6.0%
P/E (x)	12.4	10.6	8.4	6.8	5.8
P/B (x)	1.1	1.4	1.2	1.1	0.9

土地储备

• 土地成本：2017年土地购置权益金额为650亿元人民币，2018年预计土地成本可达700亿元人民币，同时保持经营现金流稳定。
• 土地储备分布：截至2018年第一季度，公司购入14个项目，分布在10个城市，主要集中在已有核心一二线城市。其中，济南中心城区的项目投资金额达近百亿元人民币。
• 土地储备面积：3800万平方米，平均成本5500元/平方米，占销售均价的32%。

投资物业

• 租金收入：2018年第一季度租金收入21.65亿元人民币，同比增长26%。
• 投资物业面积：截至2017年底，运营中的投资物业总面积达690万平方米，包括16个万象城和11个五彩城/万象汇。
• 购物中心计划：2018年计划新开8个购物中心，预计到2020年运营购物中心达48个，之后还有18个购物中心在建。

财务状况

• 负债与融资成本：2017年底净负债比率为36%，总负债为1260亿港元，净负债为620亿港元。平均融资成本持续下降。
• 外债比例：公司自2014年起未再发行美元债，外债比例逐年下降，从57%降至23%。
• 发债情况：公司分别在2016年和2017年发行了50亿元人民币的中期票据，2018年3-4月又发行了100亿元人民币的中期票据，融资成本低于多数同业。

估值与评级

• 估值：当前估值相当于2018年8.4倍PE和1.2倍PB，较净资产值折价30%。
• 评级：分析师重申增持评级，目标价32.51港元，较当前股价有11%的上行空间。
• 竞争优势：公司具备双轮驱动模式（开发与出租物业），高阶城市的区域分布，以及国企背景带来的安全边际。

比较分析

公司	2017年	2018年	2019年	2020年	评级	目标价 (HK$)
COLI	28.58	32.51	-	-	Outperform	32.51
Country Garden	17.98	32.51	-	-	Outperform	32.51
CR Land	32.51	32.51	-	-	Outperform	32.51
Longfor	27.50	32.51	-	-	Outperform	32.51
Shimao	21.02	32.51	-	-	Hold	32.51
Sino-ocean	6.84	32.51	-	-	Outperform	32.51
KWG	10.62	32.51	-	-	Hold	32.51
Poly Ppty	4.75	32.51	-	-	Outperform	32.51
Yuzhou	5.88	32.51	-	-	Outperform	32.51

图表与数据

• 销售与租金增长：销售和租金数据持续增长，显示公司稳健的财务表现。
• 土地成本与销售占比：土地成本占销售的32%，显示出公司良好的成本控制能力。
• 购物中心发展计划：公司计划在2020年前建成48个购物中心，并有18个在建项目。
• 融资成本趋势：融资成本持续下降，显示公司融资能力的提升。

结论

华润置地凭借其双轮驱动模式、丰富的土地储备和稳健的财务表现，具备良好的发展潜力和投资价值。尽管当前估值较低，但公司未来的销售和投资物业增长潜力仍被看好，分析师重申增持评级。