固收深度报告：哪些区域城投平台或更受益于城投收储？-240805-东吴证券-23页_692kb

城投收储政策分析及区域受益评估

核心观点

参与城投收储政策的城市案例分析，旨在解答哪些区域城投平台或更受益于城投收储，从库存压力、人口吸引力、房价走势和财政状况四个方面进行了评估。

政策参与城市案例分析

graph TD
    A[参与城市案例] --> B[郑州]
    A --> C[重庆]
    A --> D[天津]
    A --> E[佛山]
    A --> F[大理]
    A --> G[西安]

共性分析

1. 商品房库存压力
   • 库存待售面积普遍高企
   • 去化周期普遍超过18个月
2. 人口吸引力
   • 除大理外均具显著人口净流入
   • 城市流动人群对租赁住房需求大
3. 房价走势
   • 新建商品房及二手住宅价格指数波动下滑
4. 财政状况
   • 政府性基金收入显著下滑
   • 城投有息债务规模持续扩大
   • 宽口径负债率与债务率持续上升

政策利好效应

1. 消化库存
   • 减少市场房源供给压力
   • 稳定并修复房价预期
2. 保障房建设
   • 结合增量房源筹建与存量房源消化
   • 匹配国家"三大工程"建设方向
3. 债务压力缓释
   • 减少房企资金压力
   • 扩大租赁收益为城投平台补充收入来源

区域受益评估

1. 重点区域
   • 西南/西北/东北地区省会城市
   • 保租房租金回报率高于再贷款利率1-2个百分点区域
2. 执行条件
   • 商品房库存量与消化周期有所改善
   • 政府债务压力相对可控的地区

数据支持

根据CRIC数据，截至2024年6月：

• 试点城市中，天津库存待售面积最高达1300万平方米
• 去化最长可达191个月
• 约30个城市推出各类去库存政策

政策展望

随着监管层面持续推动和各地加快政策落地，城投收储政策有望在高库存、长消化周期的区域发挥更大作用，重点支持西部、北部地区的住房保障体系建设。

本报告分析了城投收储政策对不同区域的影响，特别关注了政策带来的去库存与债务压力缓释效应，并对全国重点城市进行了效果评估，为相关决策提供参考依据。