房地产行业月报：投资销售待改善，期待政策持续发力-20230915-华泰证券-16页_565kb

房地产行业分析与投资建议总结

核心内容概述

2023年8月，中国房地产行业基本面持续承压，开发投资和销售数据延续调整趋势。尽管投资同比降幅有所收窄，但销售仍面临较大压力，房价持续下行，房企现金流状况依然紧张。与此同时，政策层面正在释放积极信号，尤其是需求端政策逐步落地，有望推动市场回暖。分析师认为，具备供应弹性的城市及优质房企将在政策支持下受益。

主要观点

• 开发投资与竣工：8月全国房地产开发投资同比下滑11.0%，降幅较7月有所收窄，但销售和融资环境仍对房企造成压力。竣工面积同比上升10.6%，主要受益于保交付政策的推进，但高基数下增速有所放缓。
• 销售表现：8月商品房销售面积同比下滑12.2%，销售金额同比下滑16.4%，销售市场整体疲软。然而，一线及二线城市的KMI（贝壳经纪人预期指数）回升，二手房带看指数止跌回升，显示出需求端政策逐步释放的积极信号。
• 房企现金流：房企到位资金同比下滑25.4%，其中定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款和自筹资金均出现不同程度的下滑，融资环境依然承压。部分龙头房企面临阶段性流动性压力。
• 政策期待：分析师期待更多一二线城市落实优化地产政策，形成政策合力，以稳定房价预期和购房需求，推动经济恢复向好。

关键信息

• 8月数据：
  • 房地产开发投资同比下滑11.0%，降幅收窄。
  • 商品房销售面积同比下滑12.2%，销售金额同比下滑16.4%。
  • 竣工面积同比上升10.6%，但增速受限于高基数。
• 土地市场：
  • 8月300城住宅类土地供应和成交面积同比下滑，但成交金额同比上升30%。
  • 住宅类土地成交溢价率为4%，流拍率为13%。
• 政策动向：
  • 一二线城市购房支持政策密集落地，如“认房不认贷”、取消全域限购等。
  • 保交付政策持续发力，推动竣工面积增长。
• 融资支持：
  • 证监会放宽再融资限制，房企融资环境有所改善。
  • 地产融资支持再度强化，希望政策与需求端形成合力。

投资建议

重点推荐公司

A股开发类

• 城建发展（600266 CH）：目标价9.03元，买入
• 华发股份（600325 CH）：目标价15.36元，买入
• 建发股份（600153 CH）：目标价17.45元，买入
• 滨江集团（002244 CH）：目标价14.60元，买入
• 万科A（000002 CH）：目标价19.03元，买入
• 金地集团（600383 CH）：目标价9.54元，买入
• 新城控股（601155 CH）：目标价21.78元，买入

港股开发类

• 越秀地产（123 HK）：目标价11.70港币，买入
• 建发国际集团（1908 HK）：目标价25.62港币，买入
• 华润置地（1109 HK）：目标价46.62港币，买入
• 中国海外发展（688 HK）：目标价26.88港币，买入
• 龙湖集团（960 HK）：目标价25.12港币，买入

物管公司

• 中海物业（2669 HK）：目标价12.50港币，买入
• 保利物业（6049 HK）：目标价56.85港币，买入
• 华润万象生活（1209 HK）：目标价47.46港币，买入
• 滨江服务（3316 HK）：目标价30.18港币，买入
• 招商积余（001914 CH）：目标价18.98元，买入
• 万物云（2602 HK）：目标价39.58港币，买入

风险提示

• 行业政策风险：宏观流动性变化及政策不确定性可能影响房企经营。
• 行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已过，部分区域销售、拿地等指标存在趋势性下行风险。
• 部分房企经营风险：若经营和融资现金流修复低于预期，部分房企可能面临资金链压力。

评级说明

• 行业评级：增持、中性、减持，分别表示行业股票指数预计超越、持平、明显弱于基准。
• 公司评级：买入、增持、持有、卖出，分别表示股价预计超越基准15%以上、5%-15%、-15%~5%、弱于基准15%以上。

附注

• 报告数据来源为Wind、国家统计局及华泰研究预测。
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