20211220-中国银行-宏观观察2021年第73期（总第396期）_中国房地产市场对经济增长和就业的影响测算__21页_1mb

中银研究产品系列对房地产市场影响的分析总结

核心内容概述

本文基于中国银行研究院的研究，系统分析了中国房地产市场对经济增长和就业的直接影响与间接拉动作用。研究利用投入产出模型，从供给和需求两个角度出发，评估了房地产行业对GDP增长和就业的贡献，并结合房地产投资增速预测，探讨了其对宏观经济的潜在影响。

主要观点

• 房地产发展历史：自20世纪90年代住房制度改革以来，中国房地产业迅速发展，显著改善了居民居住条件，并对经济增长和就业产生重要影响。
• 房地产对经济增长的贡献：
  • 直接贡献：房地产开发投资对支出法GDP增长的直接贡献率约为7%。
  • 间接贡献：由于产业链条长、关联行业多，房地产开发投资对其他行业增加值具有较强的间接拉动作用。2020年房地产开发投资间接拉动GDP约7.5万亿元，占当年GDP的7.4%。
• 房地产对就业的拉动：
  • 虽然房地产业本身的就业拉动能力较弱，但与之密切相关的建筑业和金融业就业拉动能力较强。
  • 建筑业每增加1亿元总产出，可拉动各行业就业总计635人；金融业为511人；房地产业为351人。
• 房地产投资增速预测：
  • 预计2022年房地产开发投资增速在悲观、中性和乐观情形下分别为2.5%、4%和5.5%。
  • 房地产投资增速下降将对GDP增速产生下拉效应，悲观和中性情形分别下拉0.18和0.07个百分点，乐观情形则拉动GDP增长0.05个百分点。

关键信息

一、供给视角下房地产业对经济增长的贡献

• 房地产业增加值从1978年的79.7亿元增长到2020年的74552.53亿元，年均增速17.7%，远高于GDP年均增速8.3%。
• 房地产增加值占GDP比重从1978年的不足3%上升至2020年的7.3%。
• 房地产开发投资对GDP增长的贡献率在2002年至2020年间波动较大，基本稳定在6.5%–7.5%之间。

二、需求视角下房地产业对经济增长的贡献

（一）房地产相关消费对经济增长的贡献

• 居民消费支出中，房地产消费占最终消费支出比重约为12.5%–13.5%。
• 房地产消费占支出法GDP比重约为6.88%–7.18%。
• 房地产消费对支出法GDP增长的贡献率约为6.71%–8.77%，基本保持在7.5%–8.5%之间。

（二）房地产投资对经济增长的贡献

• 房地产开发投资占全社会固定资产投资比重自1987年以来持续上升，2020年达26.83%。
• 房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率约为7.55%，对第三产业拉动作用最大。
• 2020年房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP比重为8.53%。

三、房地产及相关行业对就业的拉动

• 房地产开发投资对各行业就业的拉动作用不同，建筑业、金融业和房地产业是主要的就业相关行业。
• 建筑业单位总产出拉动就业人数最多，为635人/亿元。
• 金融业和房地产业的就业拉动能力次之，分别为511人/亿元和351人/亿元。
• 房地产业本身对就业的直接拉动能力较弱，但通过间接拉动其他行业，整体就业影响仍较为显著。

四、房地产投资下降对宏观经济的影响估算

• 房地产开发投资增速下降将对GDP增长产生下拉效应。
• 2022年房地产开发投资完成额在不同情形下分别为153677.77亿元、155926.71亿元和158175.65亿元。
• 扣除其他费用后，分别为96909.2亿元、98327.38亿元和99745.57亿元。
• 根据投入产出模型测算，房地产投资对GDP的拉动分别为81672亿元、82867.2亿元和84062.4亿元，对应GDP增速变化分别为-0.18、-0.07和+0.05个百分点。

政策建议

短期政策建议

• 坚持“房住不炒”总基调，同时强调“稳地价、稳房价、稳预期”。
• 推动房地产金融政策微调，支持房企合理融资，引导融资环境回暖。
• 因地制宜出台政策，恢复部分地区市场信心，促进销售和投资稳定。

中长期政策建议

• 推动房产税试点扩大，研究遗产税，引导市场预期转变，促使房地产回归居住属性。
• 缓解房地产发展的差异性和不平衡性，满足居民合理居住需求。
• 推动住房制度改革，增加保障性住房建设投入，创新住房保障模式，实现行业良性发展。

结论

房地产市场在中国经济增长和就业保障中仍具有重要作用，尽管其增加值占比不高，但在需求端对GDP增长贡献显著。未来房地产发展需更加注重稳定性和可持续性，避免泡沫风险，同时推动行业向服务实体经济方向转型。