20230402-东吴证券-雅生活服务-03319.HK-2022年年报点评_摆脱周期业务依赖_巩固市场拓展优势_3页_470kb

雅生活服务（03319.HK）2022年年报点评总结

核心内容概述

雅生活服务发布2022年年报，显示公司全年营收同比增长9.2%，达到153.8亿元，但归母净利润同比下降20.3%，至18.4亿元，业绩表现未达预期。公司正逐步摆脱对地产关联交易类业务的依赖，通过市场化外拓和城市服务业务的强化，提升独立性和可持续发展能力。

主要观点

• 业绩表现
  2022年公司营收增长9.2%，但归母净利润大幅下滑20.3%，主要受以下因素影响：

  1. 应收账款及其他应收账款减值拨备增加至4.7亿元，同比增加3.1亿元；
  2. 前期收并购形成的无形资产摊销金额为1.9亿元；
  3. 房地产行业下行和疫情反复导致成本上升，尤其是人力成本。
     毛利率和净利率分别同比下降5.5pct和5.6pct，至22.0%和12.6%。

• 业务结构优化

  • 物业服务业务收入同比增长15.8%，占比提升至65%；
  • 业主增值业务收入同比增长24.3%，占比提升至15%；
  • 城市服务业务收入同比增长88.3%，占比提升至9%；
  • 外延增值业务收入同比下降40%，占比从20%降至11%，净利润占比也从32%降至16%。
    公司正在向非周期性业务转型，提升盈利稳定性。

• 市场化拓展能力增强
  2022年公司新增在管面积5693万方，其中83%来自第三方项目，市场化拓展能力领先行业。
  新拓项目中，71.4%的合同金额位于一二线城市，带来较高的拓展均价，有助于保障利润率。
  非住宅业态在管面积占比达56.4%，收入占比达58.4%，显示公司业态布局合理。

• 盈利预测与估值
  基于2022年年报情况，公司2023/2024年归母净利润预测下调至20.6/23.5亿元（原预测为25.9/30.8亿元），2025年预测为26.5亿元。
  EPS分别为1.45元/1.66元/1.87元，对应PE分别为4.1X/3.6X/3.2X。
  公司作为行业龙头，规模增长稳健，市场外拓能力突出，收入结构持续优化，维持“增持”评级。

关键信息

财务预测表（单位：百万元）

财务与估值指标

股价与市场数据

风险提示

• 市场化外拓不及预期
• 利润率修复不及预期
• 疫情反复影响超预期

投资评级

• 公司投资评级：增持
• 行业投资评级：未明确提及，但根据公司表现，预计行业评级为中性或增持。

总结

雅生活服务在2022年面临业绩承压，主要受减值拨备、无形资产摊销及行业环境影响。尽管如此，公司正通过优化业务结构、加强市场化拓展和聚焦非住宅专业赛道，逐步摆脱对地产行业的依赖。未来随着疫情缓解和经济复苏，公司有望恢复稳健增长，维持“增持”评级。