20210504-安信国际证券-投融两面受限_考验房企管理能力_5页_842kb

房企销售与盈利情况分析总结

核心内容

本报告分析了2021年1-4月百强房企的销售与盈利状况，指出在政策调控和市场环境变化的影响下，房企面临销售增长放缓和盈利能力下降的双重压力。同时，报告强调了在“管理红利”时代，具备较强投融资能力和旧改资源的房企更具竞争优势。

主要观点

• 销售增长放缓：2021年1-4月百强房企全口径销售总额同比增长66.6%，但四月单月增长仅为34%，增幅较首季度下降50.1个百分点。这主要由于去年低基数效应的消退。
• 投销比下降：受土地供应集中政策影响，百强房企投销比为24.6%，较2020年及2019年同期分别下降11.7及9.0个百分点。
• 区域差异明显：大湾区及长三角区域龙头房企销售增速较高，其中部分房企如建发、龙光、佳兆业等增长超过120%。
• 毛利率持续下滑：主要港股房企的毛利率在2020年平均为24.5%，同比下降4.0个百分点，2021年首季平均下降至25.9%，预计行业毛利率仍将在下降轨道中。
• 看好头部房企：在政策调控和融资收紧的背景下，报告继续看好具备较强拿地和融资能力的头部房企如龙湖、华润、万科、世茂等，以及拥有旧改资源的房企如龙光、奥园、佳兆业等。

关键信息

销售增长情况

• 全口径销售总额：2021年1-4月为42,825亿元，同比增长66.6%。
• 四月单月销售：全口径销售总额为12,066亿元，同比增长34%；权益销售总额为8,456亿元，同比增长28.3%。
• 区域增长：
  • 排名1-10位房企平均销售增速为57.6%。
  • 排名11-30位房企平均销售增速为110.1%。
  • 排名31-50位房企平均销售增速为101.9%。

毛利率情况

• 主要港股房企毛利率：
  • 2020年平均为24.5%。
  • 2021年首季平均为25.9%，同比下降5.5个百分点。
• 部分房企毛利率：
  • 世茂股份：2021年首季毛利率为38.7%。
  • 保利地产：2021年首季毛利率为35.5%。
  • 金地集团：2021年首季毛利率为32.6%。
  • 招商蛇口：2021年首季毛利率为26.3%。
  • 万科企业：2021年首季毛利率为20.4%。

投融资能力分析

• 头部房企优势：龙湖、华润、万科、世茂等房企在拿地和融资方面具有明显优势。
• 旧改资源房企：龙光、奥园、佳兆业等房企因掌握旧改资源而具备发展潜力。
• 风险提示：
  • 热点城市优质土储竞争激烈。
  • 调控政策持续。
  • 房贷融资收紧。

表格数据概览

表1：主要A股房企首季毛利率情况

表2：50大房企全口径销售情况

表3：50大房企权益销售情况

表4：10大房企新增土储情况（价值）

表5：10大房企新增土储面积（建面）

风险提示

• 热点城市优质土储竞争激烈。
• 调控政策持续。
• 房贷融资收紧。

投资建议

• 收益评级：
  • 买入：预期未来6个月的投资收益率为15%以上。
  • 增持：预期未来6个月的投资收益率为5%至15%。
  • 中性：预期未来6个月的投资收益率为-5%至5%。
  • 减持：预期未来6个月的投资收益率为-5%至-15%。
  • 卖出：预期未来6个月的投资收益率为-15%以下。

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此报告仅供参考，不构成投资建议。投资有风险，入市需谨慎。