20180415-东兴证券-房地产行业周报_高周转_必要且可行_综合反映房企管理能力_12页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告发布于2018年4月15日，主要分析了房地产行业的市场表现、政策动态及投资建议，强调“高周转”在当前房地产市场中的必要性和可行性。

市场回顾

• 上周中信房地产指数涨幅为 0.40%，跑赢沪深300指数（-0.02%）。
• 145家房地产股中，64家上涨，58家下跌，23家停牌。
• 涨幅前五的公司包括泰禾集团（11.77%）、万方发展（10.14%）、荣盛发展（9.22%）、*ST坊展（8.77%）和空港股份（8.07%）。
• 跌幅前五的公司包括海航创新（-11.05%）、珠江控股（-10.17%）、皇庭国际（-10.02%）、泛海控股（-5.93%）和乾景园林（-5.39%）。

成交数据

• 上周样本城市商品房销售面积为 266.0万平方米，环比下降 10.0%，去化周期为 70周，环比下降 2.7%。
• 一线城市销售面积为 37.2万平方米，环比下降 20.5%，去化周期为 71周，环比上升 3.4%。
• 二线城市销售面积为 149.0万平方米，环比下降 10.3%，去化周期为 78周，环比下降 5.7%。
• 三线城市销售面积为 79.7万平方米，环比下降 3.6%，去化周期为 58周，环比下降 5.0%。

政策与事件

• 海南房地产政策：出台《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，强调防范炒房炒地、严格节约用地和统筹推进农村土地改革，体现了房地产政策的连续性和一致性。
• 碧桂园高周转：再次提出“提高周转”，引发市场和社会关注，报告认为其在当前环境下是必要且可行的。
• 其他政策：
  • 广州市发布保障性住房小区管理扣分办法，违规行为将面临扣分处罚。
  • 国家发改委等五部门发布主题公园建设指导意见，严控房地产倾向。
  • 北京市和苏州市分别出台人才引进政策，支持高层次人才购房。

主要观点

必要性

• 多数城市房价仍有上涨压力，调控政策放松难期，房价成为地方政府关注重点。
• 融资端收紧下，“低周转”土地红利不可靠。
• 在低利润率和低负债率背景下，提高周转是提升ROE的有效途径。

可行性

• 房地产开发流程包括土地获取、设计报建、施工、预售和竣工交房，各环节均有优化空间。
• 提高执行力可有效提升周转速度，高周转是房企管理能力的综合体现。

投资建议

• 上周投资组合：万科A（40%）、保利地产（30%）、招商蛇口（30%），涨幅为 0.23%，跑输中信房地产指数 0.17个百分点。
• 本周推荐：万科A（40%）、保利地产（30%）、招商蛇口（30%），未提及其他公司。
• 组合表现：上周房地产指数涨幅为 0.40%，而投资组合相对涨幅为 -0.17%。

风险提示

• 调控政策超预期收紧。
• 供需两端金融政策大幅收紧。

行业基本资料

• 行业股票家数：145家，占比 5.56%。
• 行业市值：25806.98亿元，占比 4.99%。
• 流通市值：19855.47亿元，占比 5.39%。
• 市场平均市盈率：20.66。

行业评级体系

• 公司投资评级：以沪深300指数为基准，分为强烈推荐、推荐、中性、回避。
• 行业投资评级：分为看好、中性、看淡。

分析师与研究助理简介

• 郑闵钢：房地产行业首席研究员，拥有多年研究经验，曾获多项分析师奖项。
• 任鹤：研究助理，清华大学工学硕士，一级注册建造师，关注房地产行业。

附录：各城市商品房销售情况

• 包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、青岛、厦门、无锡、大连、济南、南昌、福州、东莞、惠州、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、温州、金华、泉州、襄阳、赣州、徐州、常州、淮安、连云、柳州、宿迁等城市的数据，展示其商品房周成交面积及去化周期等信息。