20210602-安信国际证券-房地产行业研究报告_销售增速回落_土拍激烈_考验房企管理能力_4页_675kb

销售增速回落、土拍激烈，考验房企管理能力总结

核心内容概述

当前房地产行业面临销售增速回落与土地市场激烈竞争的双重压力，同时房地产税政策的逐步提出对房企盈利能力构成持续挑战。在这一背景下，头部房企及具备旧改资源的房企显示出更强的抗压能力和市场竞争力。

主要观点

• 销售增速放缓：百强房企1-5月全口径销售总额同比增长52.2%，权益销售总额同比增长46.8%，较首季度分别下降5.6及6.5个百分点。去除去年低基数效应，对比2019年同期，百强房企全口径及权益销售增长分别为40.2%及32.9%。
• 部分房企增长显著：包括建发、绿城、宝龙、旭辉、佳兆业等房企的销售增长超过95%，显示出较强的市场表现。
• 土拍竞争加剧：在土地供应双集中政策影响下，主要城市在4-5月集中推出土地拍卖，竞争激烈。杭州、北京、广州、重庆等城市成交额超750亿元，溢价率较高的城市包括金华、西安、常州、盐城等。
• 国企主导土地市场：国企在土拍中表现更为积极，如华润、招商、保利等房企投地金额超过550亿元，部分房企如华润、正荣、融信等的平均溢价率接近40%。
• 房地产税政策影响深远：虽然房地产税立法需时，但政策方向明确为“房住不炒”，未来调控力度可能持续，对房企盈利构成压力。
• 头部房企更具优势：在拿地和融资方面具备绝对优势的头部房企如龙湖、华润、万科、世茂等被看好；同时，掌握旧改资源的房企如龙光、奥园、佳兆业也具有潜力。

关键信息

销售数据概览

• 全口径销售总额：1-5月百强房企全口径销售总额为55,758亿元，同比增长52.2%。
• 权益销售总额：1-5月百强房企权益销售总额为39,453亿元，同比增长46.8%。
• 5月单月销售：全口径销售总额12,934亿元，同比增长18.5%；权益销售总额8,985亿元，同比增长14.6%。

前50房企销售增长情况（全口径）

前50房企销售增长情况（权益）

房企投资建议

• 买入评级：包括奥园集团（3883.HK）、龙光集团（3380.HK）等。
• 目标价：奥园集团目标价为16.00港元，龙光集团目标价为18.50港元。
• 市盈率与市净率：头部房企如龙湖、华润、世茂等市盈率和市净率均呈现下降趋势，反映出市场对其盈利预期的调整。
• 周息率：部分房企如奥园、龙光、佳兆业的周息率逐步上升，显示出一定的股息吸引力。

风险提示

• 热点城市土拍竞争激烈：土地市场热度不减，房企需谨慎应对。
• 调控政策持续：房地产税政策虽未落地，但“房住不炒”方向明确，未来调控可能继续收紧。
• 房贷融资收紧：融资环境趋紧，对房企的资金链形成挑战。

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